부동산의 지도

부동산이라는 이상한 자산

예금 1,000만원은 어느 은행에 넣어도 1,000만원이다. 삼성전자 주식 한 주는 누가 사든 같은 한 주이고, 오늘 팔면 이틀 뒤 돈이 들어온다. 집은 다르다. 같은 단지, 같은 평형이라도 5층과 15층, 남향과 북향, 역 쪽 동과 안쪽 동의 값이 다르다. 내놓아도 몇 달 동안 안 팔릴 수 있고, 사고팔 때마다 세금과 수수료가 수백만원씩 붙는다. 무엇보다 대부분의 사람은 집을 자기 돈만으로 사지 않는다.

경제학은 부동산(Real estate)을 토지와 그 위에 붙어 있는 건물이라고 정의한다. 이 정의의 핵심은 '붙어 있다'는 데 있다. 땅은 옮길 수 없고, 건물은 땅에서 떼어 낼 수 없다. 그래서 집의 값은 집 자체보다 그 집이 놓인 자리에서 더 많이 나온다. 아래 그림은 이 책 전체가 다루는 부동산의 다섯 가지 성질을 예금·주식과 나란히 놓은 것이다.

가계 자산의 4분의 3

이 다섯 성질이 왜 중요한지는 한국 가계의 재산 목록을 보면 드러난다. 통계청·한국은행·금융감독원이 해마다 내는 가계금융복지조사에 따르면 2025년 3월 말 기준 가구당 평균 자산은 약 5억 6,678만원이고, 그중 75.8%가 실물자산(Real assets)이다. 실물자산은 예금·주식 같은 금융자산이 아닌 자산으로, 대부분이 거주 주택과 그 밖의 부동산이다. 금융자산은 24.2%에 그친다. 한국 가계의 재산은 대부분 집이라는 뜻이다.

그 집의 값은 최근 몇 년 사이 크게 올랐고, 특히 서울이 그렇다. KB부동산 월간 주택가격동향에 따르면 2026년 8월 서울 아파트의 평균 매매가격은 16억 739만원, 중위 가격(가운데 값)은 12억 9,167만원이다. 2026년에는 서울 강남권에서 전용 84㎡ 아파트가 40억원대에 거래된 사례도 나왔다. 서울시가 신고된 실거래로 만드는 실거래가격지수는 2026년 7월에 1년 전보다 14.56% 높았다. 전세는 그만큼 따라가지 못해서, 서울 아파트의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 2026년 1월 KB 기준 50% 아래로 내려갔다. 하늘네가 사는 경기 B시 C아파트(약 6억 2,000만원)는 서울 평균의 절반이 안 된다. 같은 84㎡가 자리에 따라 몇 배씩 차이 나는 이유는 이 장의 지도에서, 평균과 중위가 왜 다른지는 16장에서 본다.

재산이 한 바구니에 담겨 있으면 그 바구니의 값이 조금만 흔들려도 재산 전체가 크게 흔들린다. 그리고 그 바구니를 빚으로 샀다면 흔들림은 더 커진다. 아래에서 세 가구를 골라 집값을 움직여 본다. 평균 가구, 지금처럼 전세로 사는 하늘네, 그리고 하늘네가 지금 가진 돈으로 C아파트를 산다고 가정한 경우다.

세 가구가 같은 집값 변화를 전혀 다르게 겪는다. 평균 가구는 자산의 4분의 3이 집이라 집값이 10% 오르면 총자산이 7.6% 오른다. 하늘네처럼 전세로 사는 가구는 순자산이 그대로인 대신 사고 싶은 집에서 멀어진다. 그리고 빚을 내 산 가구는 집값 변화가 순자산에 두 배 넘게 증폭되어 들어온다. 같은 숫자를 보고도 누구는 기뻐하고 누구는 불안해하는 이유다. 이 증폭의 정체는 이 장 뒤쪽과 10장에서 다시 만난다.

움직이지 않는다: 값은 자리에서 나온다

집을 옮길 수 없다는 것은 집의 값이 그 자리에서 무엇에 닿을 수 있는가로 정해진다는 뜻이다. 일자리에 몇 분 만에 닿는지, 역까지 몇 분을 걷는지, 아이가 어느 학교에 다니는지, 공원과 병원이 가까운지. 같은 건물을 다른 자리에 옮겨 놓으면 값이 두 배가 되기도 하고 절반이 되기도 한다. 이것을 입지(Location)라 한다.

아래 지도는 가상의 도시다. 왼쪽 끝에 일자리가 몰린 도심이 있고, 지하철 한 줄이 오른쪽으로 뻗어 있다. 집을 끌어 여기저기 놓아 본다. 바탕의 색이 진할수록 같은 84㎡ 아파트가 비싸다. 가격은 통근 시간, 역까지 걷는 시간, 건물 나이로 계산한다.

이 지도에서 집값을 정한 것은 집 자체가 아니라 집에서 도심까지의 '시간'이었다. 도심에서 멀어질수록 통근에 드는 시간과 돈이 늘어나고, 사람들은 그만큼 낮은 값만 내려 한다. 19세기 경제학자들이 농지의 지대(Land rent)를 시장까지의 거리로 설명한 이론이 도시의 집값에도 거의 그대로 들어맞는다. 새 노선이 생기면 지도 위 거리는 그대로인데 시간이 줄어 값이 오른다. 2장은 이 원리를 하늘네의 후보 지역 세 곳에 적용하고, 집값을 통근·역세권·학군·건물 나이 같은 속성으로 쪼개는 헤도닉 가격 모형(Hedonic pricing model)을 다룬다.

하나뿐이고 비싸다: 사고파는 데 드는 돈

똑같은 집이 없으니 집값은 주식처럼 한 줄의 시세로 정해지지 않는다. 같은 단지의 최근 거래 몇 건, 집주인이 부르는 값(호가), 감정평가액이 모두 조금씩 다르다. 사는 사람과 파는 사람은 서로 다른 숫자를 들고 협상한다. 이 일을 이어 주는 사람이 공인중개사이고, 그 대가가 중개보수다. 집을 사면 여기에 취득세가 붙고, 소유권을 옮기는 등기 비용과 이사 비용이 더해진다.

이 비용은 한 번 내면 끝이지만, 몇 년 살다 파느냐에 따라 한 해 부담이 달라진다. 아래에서 집값과 보유 기간을 바꿔 본다. 막대는 사고팔 때 드는 돈 전체를 보유 연수로 나눈 '한 해 몫'이다.

상장 주식은 사고팔 때 드는 비용이 대개 거래 금액의 1%에도 못 미친다. 집은 한 번 사고팔면 몇 %가 사라진다. 그래서 집은 자주 사고팔기 어렵고, 한번 사면 오래 갖고 가는 자산이 된다. 집값 통계가 매일이 아니라 한 달에 한 번 나오고 그나마 거래가 적은 달에는 크게 출렁이는 것도, 집값이 한번 방향을 잡으면 몇 년씩 같은 쪽으로 가는 것도 여기에 뿌리가 있다(16장, 17장).

빚으로 산다: 집값 10%가 내 돈의 몇 %인가

집은 소득의 몇 년 치이기 때문에 거의 모든 사람이 빚을 내서 산다. 은행의 주택담보대출이거나, 세입자의 보증금이다. 빚을 끼고 자산을 사는 것을 레버리지(Leverage)라 한다. 지렛대처럼 작은 내 돈으로 큰 자산을 움직인다는 뜻이다. 지렛대는 양쪽으로 똑같이 작동한다.

아래 그래프의 가로축은 한 해 동안의 집값 변화, 세로축은 내 돈의 변화다. 회색 점선은 빚 없이 산 경우로, 집값이 10% 오르면 내 돈도 10% 는다. 집값 변화 손잡이를 끌고, 담보인정비율(LTV, 집값 중 빌린 돈의 비율)과 금리를 바꿔 본다.

레버리지는 내 돈만으로는 살 수 없는 집을 살 수 있게 해 주고, 집값이 오르는 시기에는 자기 돈의 수익률을 몇 배로 키운다. 같은 지렛대가 하락기에는 손실을 몇 배로 키우고, 금리가 오르면 집값이 그대로여도 손해를 만든다. 한국의 부동산 시장에서 일어난 큰 사건들, 갭투자의 유행, 역전세, 깡통전세, 영끌 매수자의 이자 부담은 모두 이 그래프의 어딘가에 있다. 은행이 빌려주는 한도는 9장에서, 레버리지의 위험은 10장에서 다룬다.

살면서 투자한다: 집의 두 얼굴

주식은 들고 있어도 그 안에서 잠을 잘 수는 없다. 집은 갖고 있는 동안 그 안에서 산다. 그래서 집을 가진 사람은 매년 두 가지를 얻는다. 하나는 남에게 집세를 내지 않아도 되는 이익이고, 다른 하나는 집값의 변화다. 앞의 것은 눈에 보이지 않지만 분명히 있는 돈이다. 같은 집을 빌려 산다면 냈어야 할 임대료를 경제학은 귀속임대료(Imputed rent)라 부른다. 대신 집을 가진 사람은 대출 이자, 집에 묶인 내 돈의 기회비용, 보유세, 수선비를 낸다.

아래 폭포 그래프는 C아파트를 산 사람이 한 해에 얻고 잃는 것을 쌓은 것이다. 녹색은 들어오는 몫, 빨간색은 나가는 몫이다. 집값 상승률과 대출 금리를 움직여 마지막 막대(한 해 순이익)가 어떻게 변하는지 본다.

이 그래프는 '집을 사면 무조건 이득'도 '빌려 사는 게 무조건 합리적'도 아니라는 것을 보여 준다. 답은 집값 상승률, 금리, 내 돈을 다른 데 두었을 때의 수익률, 얼마나 오래 살지에 달려 있다. 그리고 숫자로 다 잡히지 않는 것이 있다. 2년마다 이사를 걱정하지 않아도 되는 안정, 아이의 학교를 바꾸지 않아도 되는 것, 집을 마음대로 고칠 수 있는 자유다. 반대로 집을 사면 직장을 옮기거나 지역을 바꾸기가 어려워진다. 20장은 이 모든 것을 같은 저울에 올린다. MoneyBook의 집: 월세·전세·매매가 그 첫 단계를 짧게 다루었다면, 이 책은 그 저울에 들어가는 숫자 하나하나가 어디서 오는지를 판다.

집 한 채를 둘러싼 사람들

집 한 채가 거래되거나 임대될 때 등장하는 사람은 생각보다 많다. 세입자와 집주인, 사는 사람과 파는 사람이 있고, 그 사이를 공인중개사가 잇는다. 은행은 사는 사람에게 주택담보대출을, 세입자에게 전세대출을 내준다. 집을 짓는 쪽에는 땅을 사서 사업을 꾸리는 시행사와 공사를 맡는 시공사(건설사)가 있다. 정부는 세금을 걷고, 대출을 규제하고, 공급을 계획한다. 세입자의 보증금을 지켜 주는 보증기관과 권리 관계를 기록하는 등기소도 빠질 수 없다.

이 지도에서 한국 시장만의 특징은 세입자에서 집주인으로 가는 굵은 화살표, 곧 전세 보증금이다. 세입자는 집값의 60~70%에 이르는 목돈을 맡기고 월세 없이 살다가 나갈 때 그대로 돌려받는다. 집주인 입장에서는 이자 없이 큰돈을 빌린 셈이고, 그 돈과 자기 돈을 합쳐 집을 사는 것이 갭투자다. 하늘네의 집주인 남궁현이 바로 그렇게 C아파트를 산 2주택자다. 그의 셈법과 하늘네 보증금의 안전은 5장에서 함께 계산한다.

집값을 움직이는 다섯 힘

뉴스는 날마다 집값이 왜 올랐고 왜 내렸는지 설명한다. 금리 때문이라고도 하고, 공급 부족 때문이라고도 하고, 대출 규제나 심리 때문이라고도 한다. 대부분 틀린 말은 아니다. 문제는 여러 힘이 동시에 작용한다는 데 있다. 이 책은 집값을 움직이는 힘을 다섯 갈래로 나누고, 장마다 "이 가격 변화는 어느 힘에서 왔는가"를 한 번은 묻는다.

각 힘이 시간에 따라 어떻게 다르게 작동하는지 가상의 12년으로 본다. 아래 그래프의 굵은 선은 다섯 힘을 모두 합친 가격 지수이고, 아래쪽 가는 선들은 각 힘이 따로 만든 몫이다. 힘을 하나씩 끄고 켜 본다.

현실에서는 이 다섯 힘을 깨끗하게 떼어 볼 수 없다. 금리가 내리면 대출이 쉬워지고(②와 ④), 가격이 오르면 건설사가 착공을 늘리고(③), 오르는 가격을 보고 사람들이 서두른다(⑤). 그래서 "집값이 오른 건 ○○ 때문"이라는 한 줄 설명은 거의 언제나 반쪽짜리다. 최근 몇 년 서울 집값이 크게 오른 것도 마찬가지다. 일자리가 몰린 곳의 입지(①), 한동안 낮았던 금리(②), 몇 년 전 착공 물량(③), 바뀐 대출 한도와 규제지역(④), 오르는 값을 보고 서두른 기대(⑤)가 모두 거론되지만, 각 힘이 몇 %씩을 만들었는지 가르기는 어렵다. 이 책은 집값을 예측하지 않는다. 대신 어떤 힘이 어떤 방향으로, 얼마나 빨리, 얼마나 오래 작동하는지를 알아서 뉴스의 설명을 스스로 따져 볼 수 있게 한다.

이 책의 지도와 읽는 법

책은 여섯 부로 나뉜다. 원리(2~4장)는 입지, 금리, 공급의 시차로 집값이 정해지는 원리를 다룬다. 주거(5~8장)는 전세와 월세, 계약과 권리 지키기, 매매 절차와 거래 비용처럼 집을 구할 때 마주치는 일을 다룬다. 금융(9~12장)은 주택담보대출, 레버리지, 청약, 재건축·재개발처럼 집을 사는 돈의 구조를 다룬다. 세금과 제도(13~15장)는 보유세, 사고팔 때의 세금, 정책과 규제를 다룬다. 시장(16~19장)은 통계 읽기, 거품과 하락, 주택 밖의 부동산, 인구와 도시의 미래를 다룬다. 설계(20~21장)는 이 모든 것을 모아 사느냐 빌리느냐를 판단하고 내 집 마련 계획을 짜는 법을 다룬다. 22장 실험실에서는 자기 숫자를 넣어 30년 주거 경로를 돌려 본다.

모든 장을 순서대로 읽을 필요는 없다. 아래에서 지금 내 처지를 고르면 먼저 읽을 장이 순서와 함께 표시된다.

각 장에는 세 종류의 상자가 있다. 중개사 노트는 현장에서 일하는 사람의 설명 방식과 흔한 실수, 중개사와 손님의 이해가 부딪히는 순간을 담는다. 계약 전 체크는 등기부등본·계약서·대출 서류에서 서명 전에 직접 확인할 항목을 담는다. 심화는 수식이나 제도의 깊은 이야기를 담는다. 첫 전월세를 구하는 사람이라면 계약 전 체크만 모아 읽어도 큰 사고는 피할 수 있다.

하늘네 집 노트

이 책의 장마다 같은 가족이 등장한다. 34세 회계 담당 오하늘과 35세 초등학교 교사 정재원 부부, 세 살 딸, 그리고 B시에서 20년째 중개사무소를 하는 공인중개사 민태호다. 하늘네가 사는 C아파트의 집주인 남궁현과 지방 D시에 사는 하늘의 아버지도 가끔 나온다. 모두 가상의 인물이다. 아래는 하늘네의 지금 숫자다. 아래쪽 시간 축의 손잡이를 끌어 전세 만기까지 몇 달이 남았고 그때 손에 쥘 돈이 얼마인지 본다.