월세와 임대차 제도

같은 집, 세 가지 계약서

C아파트 84㎡ 한 집을 빌리는 방법은 여러 가지다. 보증금 4억원을 맡기고 월세를 내지 않는 전세, 보증금 5,000만원 남짓을 맡기고 매달 140만원대를 내는 월세(Monthly rent), 그 사이 어딘가에서 보증금 2억원에 월세 80만원대를 내는 반전세(Semi-jeonse)가 있다. 반전세는 법률 용어가 아니라 시장에서 쓰는 말로, 보증금이 큰 월세 계약을 뜻한다. 보증금이 클수록 월세는 작아지고, 보증금이 작을수록 월세는 커진다.

세 계약서는 다르게 생겼지만 집주인이 받는 대가는 비슷하다. 전세 집주인은 4억원을 이자 없이 빌려 쓰는 대가로 집을 내주고(5장), 월세 집주인은 매달 현금을 받는 대가로 집을 내준다. 세입자도 마찬가지다. 전세 세입자는 월세를 내지 않는 대신 보증금에 묶인 돈의 이자를 포기하거나 전세대출 이자를 내고, 월세 세입자는 목돈이 덜 묶이는 대신 매달 현금을 낸다. 아래 그림은 세 계약의 돈 흐름을 나란히 놓은 것이다.

그림의 세 칸 높이가 같다는 것이 이 장의 출발점이다. 보증금 1억원과 월세 몇만원은 서로 바꿀 수 있는 같은 값이다. 그 교환 비율을 전월세 전환율(Deposit-to-rent conversion rate)이라 한다. 보증금을 월세로 바꿀 때 한 해 월세가 줄어든 보증금의 몇 %인지를 나타낸 값이다. 이 환율 하나로 "전세가 싸냐, 월세가 싸냐"는 질문이 "내 돈의 금리가 이 환율보다 높으냐, 낮으냐"라는 질문으로 바뀐다. MoneyBook의 집: 월세·전세·매매가 이 환율의 기초를 다루었다면, 이 장은 그 환율을 법이 어떻게 묶고 시장이 어떻게 비켜 가는지, 갱신과 세금까지 더하면 계산이 어떻게 바뀌는지를 판다.

전월세 전환율: 보증금과 월세의 시소

전환율의 정의는 간단하다. 보증금을 1억원 줄이고 그 대신 한 해 500만원의 월세를 받기로 했다면 전환율은 연 5%다. 거꾸로 말하면 같은 전세 가격 \(J\)에서 보증금 \(D\)로 계약할 때의 월세는 다음과 같다.

아래 시소의 아래쪽 막대에서 손잡이를 끌어 보증금을 정한다. 시소 왼쪽에는 보증금 덩어리가, 오른쪽에는 그만큼 생기는 월세가 쌓인다. 전환율을 바꾸면 같은 보증금 차이가 다른 크기의 월세가 된다.

시소는 보증금과 월세가 서로 바꿀 수 있는 돈이라는 것을 보여 준다. 그리고 그 교환 비율인 전환율이 시소의 받침점 역할을 한다. 같은 보증금 2억원 차이가 전환율 3%에서는 월 50만원, 7%에서는 월 117만원이 된다. 그래서 반전세를 제안받았을 때 먼저 물어야 할 것은 "월세가 얼마냐"가 아니라 "몇 %로 바꾼 것이냐"다. 전환율을 알면 서로 다른 매물의 보증금과 월세 조합을 하나의 전세 가격으로 바꿔 비교할 수 있다. 보증금 1억원에 월세 120만원과 보증금 3억원에 월세 40만원은 전환율 6%로 보면 각각 전세 3억 4,000만원, 3억 8,000만원짜리 집이다.

법이 정한 상한, 시장이 정하는 값

전환율은 기본적으로 집주인과 세입자가 정한다. 다만 주택임대차보호법은 한 가지 경우에 상한을 둔다. 계약 기간 중이나 계약을 갱신하면서 보증금의 일부나 전부를 월세로 바꿀 때는 전환율이 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 연 2%p' 가운데 낮은 값을 넘지 못한다(법 제7조의2, 시행령 제9조). 이것이 법정 전월세 전환율 상한이다. 기준금리는 2026년 8월에 연 3.00%가 되었으므로, 2026년 기준 상한은 3.0% + 2%p = 연 5%다.

이 상한은 기준금리를 따라 움직인다. 아래 그래프에서 기준금리 손잡이를 좌우로 끌어 본다. 오른쪽 숫자는 전세 4억원을 보증금 2억원 반전세로 바꿀 때 그 금리에서 받을 수 있는 월세의 상한이다.

상한은 기준금리가 내리면 같이 내려가고 오르면 같이 오른다. 기준금리가 0.5%까지 내려갔던 시기에는 상한이 2.5%였고, 2026년에 기준금리가 다시 올라 상한도 5%가 되었다. 같은 반전세라도 금리 환경에 따라 법이 허용하는 월세가 두 배 가까이 달라진다는 뜻이다.

중요한 점은 이 상한이 언제 적용되느냐다. 상한은 이미 맺은 계약을 계약 기간 중이나 갱신하면서 월세로 바꿀 때 걸린다. 새 세입자와 처음 맺는 신규 계약의 보증금과 월세는 당사자가 정하는 대로다. 그래서 시장에서 실제로 형성되는 전환율(신규 계약 기준)은 지역과 주택 유형마다 다르고, 법정 상한보다 높은 경우가 많다. 아파트보다 빌라·오피스텔에서, 보증금이 큰 반전세보다 보증금이 작은 월세에서 전환율이 높게 붙는 경향이 있다. 집주인이 받는 월세에는 연체될 위험, 세입자가 나간 뒤 비어 있을 위험, 관리 수고가 함께 들어가기 때문이다. 한국부동산원은 지역·유형별 전월세 전환율을 정기적으로 발표하니 계약 전에 그 지역의 값을 확인해 볼 수 있다.

세입자와 집주인, 누가 월세를 원하는가

반전세 제안은 대개 집주인 쪽에서 나온다. 그런데 세입자에게도 월세가 유리한 때가 있다. 둘의 셈을 나란히 놓아 본다. 보증금 1억원을 월세로 바꾸는 상황에서, 세입자는 보증금을 1억원 덜 내는 만큼 전세대출 이자(또는 예금 이자)를 아끼고 대신 월세를 낸다. 집주인은 1억원을 돌려주는 만큼 자기 돈의 이자를 잃거나 대출 이자를 내고 대신 월세를 받는다. 아래 그래프의 가로축은 두 사람이 합의하는 전환율, 세로축은 보증금 1억원을 월세로 바꿀 때 각자가 한 해에 얻는 이익이다.

두 선이 모두 0보다 위에 있는 구간에서만 반전세가 둘 다에게 이익이다. 세입자는 전세대출 금리가 높을수록 월세를 덜 싫어하고, 집주인은 자기 돈값이 낮을수록 월세를 원한다. 그래서 금리가 오르는 시기에는 묘한 일이 생긴다. 세입자의 전세대출 금리가 오르면 세입자도 보증금을 줄이고 싶어지고, 동시에 집주인의 돈값도 올라 전환율이 함께 오른다. 시장 전체로는 전세 수요가 월세로 옮겨 가며 전세 가격이 내려가는 압력이 생긴다. 이 장에서 '월세화'라 불리는 흐름이 어느 힘에서 왔는지 물으면, 첫 번째 답은 금리다. 여기에 전세대출 한도를 줄이거나 DSR에 넣는 대출 규제가 겹치면 세입자가 보증금을 마련하기 어려워져 같은 방향으로 밀린다. 반대로 한 지역에 새 아파트 입주가 몰리면(공급, 4장) 집주인들이 세입자를 구하려 경쟁하면서 전환율이 낮아지기도 한다.

계약갱신청구권: 2년 더, 5% 안에서

한국의 주택 임대차 계약은 대개 2년이다. 2년이 끝나면 집주인이 보증금을 크게 올리거나 나가 달라고 할 수 있어서 세입자는 2년마다 이사 걱정을 했다. 2020년 주택임대차보호법 개정으로 생긴 계약갱신청구권(Right to request lease renewal)은 세입자가 한 번에 한해 계약을 2년 더 연장하자고 요구할 수 있는 권리다. 집주인은 법이 정한 사유가 없으면 거절할 수 없다(법 제6조의3). 그리고 갱신할 때 보증금이나 월세를 올리더라도 5% 이내에서만 올릴 수 있다(법 제7조). 지방자치단체가 조례로 이 상한을 더 낮게 정할 수도 있다.

갱신청구권은 세입자에게 두 가지를 준다. 하나는 2년 더 살 수 있는 안정이고, 다른 하나는 가격의 상한이다. 집주인 쪽에서 보면 두 번째가 큰 제약이다. 주변 시세가 2년 사이 12% 올랐어도 갱신하는 세입자에게는 5%까지만 올릴 수 있다. 또 갱신된 계약에서 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고 통보 3개월 뒤 효력이 생기지만, 집주인은 그럴 수 없다. 갱신청구권은 한 번 쓰면 끝이다. 그래서 4년 차가 끝날 때는 시세와의 차이가 한꺼번에 돌아온다.

아래 그래프에서 이 일이 어떻게 일어나는지 본다. 회색 선은 같은 집의 신규 계약 시세이고, 계단 모양의 선은 이 세입자가 실제로 내는 보증금이다. 오른쪽 끝 손잡이를 위아래로 끌어 4년 동안의 시세 변화를 정한다.

갱신청구권이 만든 것은 같은 집의 두 가격이다. 갱신하는 세입자의 가격과 새로 들어오는 세입자의 가격이 다르다. 시세가 빠르게 오르는 시기에는 이 차이가 커지고, 집주인은 다음 신규 계약에서 그 차이를 한꺼번에 메우려 한다. 그 결과 4년 차의 계단은 2년마다 조금씩 오르는 경우보다 가파르다. 신규 계약을 맺는 집주인 중에는 앞으로 4년 동안 5%밖에 못 올릴 것을 예상해 처음 계약 가격을 미리 높게 부르는 경우도 있다. 그래서 갱신청구권의 효과는 이미 계약한 세입자에게는 분명한 보호지만, 시장 전체의 신규 가격에는 오히려 올리는 압력이 될 수 있다는 분석이 있다. 어느 쪽 효과가 더 큰지는 시기와 지역에 따라 다르고, 이 책은 한쪽으로 결론 내리지 않는다.

시세가 내릴 때는 그림이 뒤집힌다. 갱신청구권의 상한은 올리는 쪽만 묶으므로, 시세가 내려가면 세입자는 보증금을 깎아 달라고 요구할 수 있다(차임 등의 증감 청구, 법 제7조). 집주인이 깎아 주지 않으면 세입자는 갱신하지 않고 더 싼 집으로 옮기면 된다. 집주인은 다음 세입자에게서 받을 보증금이 지금 보증금보다 작아져 차액을 자기 돈으로 마련해야 한다. 하늘네 집주인 남궁현이 2025년에 겪은 역전세가 바로 이것이다(5장).

관리비와 보이지 않는 주거비

월세 매물을 고를 때 사람들이 가장 많이 놓치는 숫자가 관리비(Maintenance fee)다. 관리비는 건물의 공용 부분을 청소하고 경비·승강기·소독을 유지하는 비용과, 세대가 쓰는 전기·수도·가스 같은 사용료를 함께 묶어 매달 내는 돈이다. 아파트는 관리사무소가 항목별 내역을 공개하는 경우가 많지만, 원룸이나 오피스텔에서는 '관리비 월 15만원'처럼 정액으로만 적어 두는 경우가 흔했다. 월세를 낮게 적고 관리비를 높게 붙이면 광고상의 월세가 싸 보인다.

이런 '깜깜이 관리비'를 줄이려고 국토교통부는 중개대상물 표시·광고 기준을 고쳐, 2023년 9월부터 정액 관리비가 월 10만원 이상인 매물을 광고할 때는 일반관리비, 사용료(전기·수도·가스·인터넷 등), 기타 관리비로 나눠 세부 내역을 표시하도록 했다. 내역을 확인할 수 없으면 그 사유를 밝혀야 한다. 이 기준은 매물 광고에 관한 것이라 계약서에 관리비 내역이 자동으로 들어가지는 않는다. 계약 전에 관리비에 무엇이 들어 있고 무엇이 따로 나오는지(전기·가스를 따로 내는지, 인터넷·TV가 포함인지) 직접 확인해 계약서 특약에 적어 두는 것이 안전하다.

관리비 말고도 세입자가 내는 보이지 않는 주거비가 있다. 이사할 때마다 드는 중개보수와 이사·청소 비용, 계약 끝에 집을 처음 상태로 되돌려 놓는 원상복구 비용이다. 중개보수는 보증금과 월세를 합친 거래 금액으로 정하는데, 월세는 '보증금 + 월세 × 100'(이렇게 계산한 금액이 5,000만원 미만이면 × 70)으로 환산해 요율을 곱한다. 2026년 기준 이 책의 모델로 계산하면 전세 4억원 계약의 중개보수 상한은 120만원, 보증금 2억원에 월세 83만원인 반전세는 약 85만원이다. 4년마다 이사한다면 한 해 몫은 이사 비용과 합쳐 각각 80만원 안팎이다. 집의 큰 수리(보일러 교체, 누수)는 대개 집주인 몫이고 작은 소모품(전구, 수전 패킹)은 세입자 몫으로 보지만, 경계가 애매하니 이것도 특약으로 정해 두는 편이 좋다.

세입자가 한 해에 실제로 내는 돈

이제 세입자의 주거비를 하나의 숫자로 모은다. 보증금은 나갈 때 돌려받으니 사라지는 돈이 아니다. 사라지는 돈은 매달 내는 월세, 보증금을 위해 빌린 돈의 이자, 그리고 보증금에 묶인 내 돈이 다른 곳에서 벌 수 있었던 이자, 곧 기회비용(Opportunity cost)이다. 여기에 이사할 때의 비용을 이사 주기로 나눈 몫을 더한다. 이 책의 엔진(RE.housingCost)은 이 세 가지를 더해 연간 주거비를 낸다.

아래에서는 전세 4억원짜리 집을 놓고, 내 돈이 2억원 있고 모자라는 보증금은 전세대출로 빌린다고 가정한다. 가로축은 보증금이다. 손잡이를 끌어 보증금을 정하면 나머지는 전환율에 따라 월세가 된다. 그래프의 선은 보증금마다의 연 주거비이고, 가장 낮은 점이 이 조건에서 가장 싼 계약이다.

그래프의 모양은 단 하나의 비교로 정해진다. 보증금 1원을 늘리면 월세는 전환율만큼 줄고, 그 1원의 비용은 내 돈이면 기회비용 금리, 빌린 돈이면 대출 금리만큼 는다. 전환율이 그 금리보다 높으면 보증금을 늘리는 쪽이, 낮으면 월세를 늘리는 쪽이 싸다. 2026년의 전세대출 금리가 법정 상한 5%보다 낮다면, 같은 집을 같은 전환율로 바꾼다고 할 때 전세가 월세보다 대개 싸게 나온다. 다만 이것은 보증금을 돌려받지 못할 위험을 0으로 본 계산이다. 보증금이 클수록 깡통전세가 되었을 때 잃는 돈도 크다(5장, 7장). 월세의 한 해 비용이 조금 더 비싸더라도 보증금이 작은 계약이 위험을 줄이는 보험이 된다는 관점도 있다.

월세 세액공제와 임대차 신고

월세에는 전세에 없는 세금 혜택이 있다. 일정 요건을 갖춘 근로자가 낸 월세의 일부를 연말정산 때 세금에서 빼 주는 월세 세액공제(Monthly rent tax credit)다. 2026년 기준 확인한 주요 요건은 다음과 같다(조세특례제한법 제95조의2, 대체로 확인).

아래 계산기에서 월세와 총급여를 바꿔 본다. 공제는 세금을 깎아 주는 것이라 결정세액이 공제액보다 작으면 다 받지 못할 수 있다. 이 계산기는 결정세액이 충분하다고 가정한다.

세액공제는 같은 반전세라도 세입자의 실제 부담을 15~17% 가량 줄인다. 앞 절의 비교에서 전세가 조금 싸게 나왔다면, 공제를 넣으면 그 차이가 거의 사라지기도 한다. 다만 공제를 받으려면 전입신고로 주소를 맞춰야 하고, 월세를 냈다는 증빙(계좌이체 내역 등)이 있어야 한다. 집주인 쪽에서 보면 세입자의 세액공제 신청이나 임대차 신고로 임대소득이 드러나는 것을 꺼려 "공제를 신청하지 않는 조건"을 붙이려는 경우가 있다. 세입자는 계약이 끝난 뒤에도 일정 기간 안에 경정청구로 공제를 받을 수 있다고 안내되므로, 이런 조건이 있더라도 권리가 사라지는 것은 아니다(구체적인 기한은 국세청 안내로 확인한다).

또 하나의 제도는 주택 임대차 신고제다. 2021년 6월에 도입된 이 제도는 일정 금액이 넘는 임대차 계약을 맺으면 계약일로부터 30일 이내에 주택 소재지 관할 행정청에 계약 내용을 신고하도록 한다. 2026년 기준 신고 대상은 보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과인 계약이고, 지역은 수도권 전역과 광역시, 세종시, 도의 시 지역이다(군 지역 제외). 신규 계약뿐 아니라 갱신하면서 금액이 바뀐 계약도 신고 대상이다. 계도 기간이 2025년 5월 말에 끝나 그 뒤에 맺은 계약부터 신고하지 않으면 과태료가 붙는다(과태료 금액은 확인 필요). 신고는 집주인과 세입자 중 한쪽이 계약서를 내면 함께 신고한 것으로 본다.

하늘네 집 노트

하늘네의 만기는 2027년 4월이다. 계약갱신청구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 쓸 수 있으니 2026년 10월부터 2027년 2월 사이가 그 창이다. 지금 막 창이 열렸다. 태호는 집주인 남궁현의 반전세 제안을 포함해 같은 집에 그대로 사는 세 가지 길을 계산해 보자고 한다. 전세 4억원을 기준으로 ① 갱신청구권을 쓰고 집주인이 5%를 올리는 경우, ② 보증금 2억원 반전세로 바꾸는 경우, ③ 보증금 5,000만원 월세로 바꾸는 경우다. 반전세와 월세의 월세는 2026년 기준 법정 전환율 상한 5%로 계산한다.