사느냐 빌리느냐

같은 집, 세 장의 가격표

하늘네가 사는 C아파트 84㎡를 놓고 세 가지 길이 있다. 6억 2,000만원에 사거나, 전세로 계속 살거나, 보증금 일부를 월세로 돌린 반전세로 사는 것이다. 세 길의 가격표는 생김새부터 다르다. 매매는 한 번에 큰돈이 들고 매달 대출 상환금이 나간다. 전세는 큰돈을 맡기지만 매달 나가는 것은 전세대출 이자뿐이다. 월세는 맡기는 돈이 적은 대신 매달 월세가 나간다. 이렇게 생김새가 다른 가격표를 비교하려면 공통의 단위가 필요하다. 이 책은 그것을 한 해에 사라지는 돈(Annual cost of housing)으로 잡는다. 그해에 쓰고 나면 돌아오지 않는 돈, 또는 다른 데 썼으면 벌었을 돈이다.

MoneyBook의 집: 월세·전세·매매는 이 저울의 첫 단계를 보여 주었다. 여기서는 저울에 오르는 항목을 하나하나 풀고, 시간이 흐르며 그 항목들이 어떻게 쌓이는지, 그리고 어떤 가정 하나가 결론을 뒤집는지까지 간다. 1장의 집의 두 얼굴에서 본 한 해 손익이 출발점이다.

집을 가진 사람이 한 해에 치르는 비용을 경제학은 사용자 비용(User cost of housing)이라 부른다. 집을 빌려 쓰는 대신 직접 가지고 쓸 때 드는 값이라는 뜻이다. 식으로 쓰면 아래와 같다.

이 식의 앞쪽 두 항이 핵심이다. 대출 이자 \(r_L D\)는 눈에 보이는 비용이고, 기회비용 \(r_o E\)는 보이지 않는 비용이다. 내 돈 2억 4,000만원을 집에 넣으면 그 돈이 예금이나 채권에서 벌었을 이자를 포기한다. 전세 보증금도 똑같다. 보증금으로 묶인 내 돈 2억 2,000만원은 집주인에게 무이자로 빌려준 돈이라, 그 이자만큼이 세입자의 비용이다. 이 기회비용을 빼면 "전세는 공짜로 산다"는 착각이 생기고, 이자만 빼면 "집은 대출만 갚으면 공짜"라는 착각이 생긴다.

한 해에 사라지는 돈

하늘네의 세 길을 이 식에 넣어 본다. 매매는 C아파트를 6억 2,000만원에 대출 3억 8,000만원으로 사는 경우, 전세는 계약갱신청구권으로 보증금을 4억 2,000만원(상한 5% 인상)으로 올려 계속 사는 경우(전세대출 2억원 유지), 반전세는 보증금 2억원을 두고 나머지 2억 2,000만원을 법정 전환율 상한 연 5%(2026년 기준 기준금리 3.0% + 2%p)로 월세로 바꾼 경우다. 이렇게 하면 월세는 약 91만 7,000원이 된다(6장).

아래 막대는 세 길의 한 해 비용을 항목별로 쌓은 것이다. 위로 쌓인 것은 나가는 돈, 아래로 내려간 초록 막대는 집값 상승으로 들어오는 몫이다. 가로선은 그 합, 곧 한 해 순비용이다. 먼저 집값 상승률을 0%로 내려 보고, 다시 올려 본다.

막대에서 가장 먼저 보이는 것은 매매의 비용이 거의 모두 '집값 변화'라는 한 항목에 매달려 있다는 사실이다. 이자·기회비용·세금·수선비를 합치면 한 해 2,700만원이 넘는데, 집값이 2% 오르면 1,240만원이 빠지고 0%면 하나도 빠지지 않는다. 반면 전세와 반전세의 비용은 집값 전망과 거의 무관하게 정해진다(다음 계약의 보증금과 월세가 집값을 따라 오르는 효과는 다음 절의 누적 그래프에 들어 있다). 사는 쪽은 불확실한 숫자 하나에 크게 걸고, 빌리는 쪽은 확실한 비용을 낸다. 같은 평균 비용이라도 두 길의 위험은 다르다.

또 하나, 전세가 반전세보다 싸게 나온 것은 법정 전환율 5%가 기회비용 3%나 대출 금리 4%보다 높기 때문이다. 보증금 1억원을 월세로 돌리면 한 해 500만원을 내야 하는데, 그 1억원을 굴려 버는 돈은 300만원뿐이다. 전환율이 내 돈의 수익률보다 높으면 보증금을 늘리는 쪽이, 낮으면 월세를 늘리는 쪽이 싸다. 실제 시장의 전환율은 법정 상한보다 낮게 형성되는 지역이 많아서 이 비교는 지역마다 다시 해야 한다.

누적 비용과 손익분기 보유 기간

한 해 비용만으로는 부족하다. 집을 사면 처음에 취득세·중개보수·법무비·이사비로 약 1,345만원을 한꺼번에 내고, 팔 때 다시 중개보수를 낸다. 이 돈은 오래 살수록 한 해 몫이 줄어든다. 그래서 몇 년을 사느냐가 판단의 중심이 된다. 이 책의 엔진 RE.rentVsBuy는 해마다 "올해 팔고 나간다면 지금까지 사라진 돈이 얼마인가"를 계산한다. 사는 쪽은 처음 낸 취득 비용에 해마다 이자·기회비용·보유세·수선비를 더하고, 그해 팔 때의 중개보수를 더한 뒤 그동안 오른 집값을 뺀다. 빌리는 쪽은 해마다 이자·기회비용·월세를 더하고, 4년마다 다시 계약하며 그때의 시세로 보증금이나 월세를 올리고 이사 비용을 낸다.

두 누적 선이 처음 만나는 해가 손익분기 보유 기간(Break-even holding period)이다. 그보다 오래 살면 사는 쪽이, 그보다 짧게 살면 빌리는 쪽이 싸다. 아래 그래프의 세로선 손잡이를 끌어 보유 연수를 바꾼다.

이 그래프에서 두 가지를 보았다. 첫째, 사는 쪽의 선은 낮은 곳이 아니라 높은 곳에서 출발한다. 사고팔 때 드는 몇 %가 첫해에 몰리기 때문이다. 2년만 살고 팔면 그 비용을 2년이 다 떠안는다. 둘째, 손익분기점은 생각보다 훨씬 예민하다. 상승률 2%와 3%의 차이는 4년이고, 1.5%로 내리면 전세와는 15년 안에 만나지도 않는다. 아무도 앞으로 10년의 상승률을 0.5%p 단위로 맞히지 못한다. 그러니 "몇 년이면 사는 게 이득"이라는 한 줄 답은 그 밑에 깔린 상승률 가정을 함께 말하지 않으면 의미가 없다.

결론이 뒤집히는 지도

손익분기점이 상승률과 금리에 따라 크게 움직인다면, 두 숫자를 동시에 바꾸며 결론이 어디서 뒤집히는지 한눈에 보는 편이 낫다. 아래 지도의 가로축은 집값 상승률, 세로축은 대출 금리다. 칸마다 정해진 보유 기간 동안의 누적 비용을 계산해, 사는 쪽이 싼 칸은 청록색, 빌리는 쪽이 싼 칸은 호박색으로 칠했다. 두 색의 경계선이 '같아지는 상승률'이다. 점을 끌어 하늘네가 믿는 상승률과 금리 조합에 놓아 본다.

경계선은 오른쪽 위로 기울어 있다. 금리가 오르면 같은 결론을 얻는 데 더 높은 상승률이 필요하다는 뜻이다. 그런데 현실에서 금리와 집값은 따로 움직이지 않는다. 금리가 오르면 같은 임대료의 가치가 떨어지고 대출 한도가 줄어 집값이 눌리는 경향이 있다(3장, 9장). 그러니 지도의 오른쪽 위 구석(금리도 높고 집값도 많이 오르는 조합)은 왼쪽 아래 구석보다 일어나기 어려운 조합이다. 지도는 가능성을 칠하지 않는다. 내가 믿는 조합이 어느 쪽 색 위에 있는지, 그리고 그 점이 경계선에서 얼마나 떨어져 있는지만 보여 준다. 경계선 바로 옆에 있다면, 그 결정은 숫자로는 거의 동점이다.

이 상승률은 어느 힘에서 오는가

지도의 가로축에 넣는 '집값 상승률' 하나에는 이 책이 다룬 다섯 힘이 모두 들어 있다. B시 안의 일자리와 학교, 교통이 좋아지면 입지의 힘이 장기 추세를 끌어올린다(2장). 금리가 내리면 같은 임대료의 가치가 올라간다(3장). 근처에 입주 물량이 몰리는 해에는 전세가와 매매가가 함께 눌린다(4장). 대출 규제가 강해지면 살 수 있는 사람이 줄어든다(15장). 그리고 오르는 가격을 보고 서두르는 기대가 이 모든 움직임을 키운다(17장). 그래서 "연 2%쯤 오르겠지"라는 가정은 사실 다섯 개의 예측을 한 줄에 묶은 것이다. 이 책은 그 예측을 대신해 주지 않는다. 대신 경계선에서 얼마나 떨어진 곳에 서 있어야 마음이 편한지를 스스로 정하게 한다. 이를테면 "상승률이 0%여도 감당할 수 있는가"를 먼저 묻는 것이다.

기회비용의 함정과 강제 저축

지금까지의 계산은 모두 내 돈이 연 3%를 번다고 가정했다. 사는 사람이 집에 묶은 2억 5,000만원도, 빌려 사는 사람이 아낀 돈도 연 3%로 굴러간다. 이 가정에는 두 가지 함정이 있다.

첫째 함정은 수익률이다. 예금 금리가 연 3% 근처라도 이자소득세(지방세 포함 15.4%)를 떼면 손에 남는 것은 2.5% 남짓이다. 주식에 넣으면 기대수익은 높아질 수 있지만 변동이 크고, 많은 개인 투자자의 실제 수익률은 시장 수익률보다 낮다는 연구가 여러 나라에서 반복해서 나온다. 사고파는 시점을 잘못 고르기 때문이다. 둘째 함정은 행동이다. 계산은 빌려 사는 사람이 매달 아낀 돈을 한 푼도 쓰지 않고 모두 투자한다고 가정한다. 현실의 가계는 아낀 돈의 일부를 생활비로 쓴다. 집을 산 사람은 매달 원리금을 갚아야 하니 원금 상환만큼은 싫어도 저축하게 된다. 이것을 강제 저축(Forced saving) 효과라 한다.

두 함정을 함께 움직여 본다. 아래 그래프는 10년 동안 두 가구의 순자산 차이를 따라간다. 한 가구는 C아파트를 사고, 다른 가구는 같은 돈으로 전세(4.2억)에 살면서 남은 돈과 매달 아낀 주거비를 굴린다. 사는 가구의 순자산은 집값에서 남은 대출과 팔 때의 중개보수를 뺀 것이고, 빌리는 가구의 순자산은 보증금 중 내 돈에 굴린 돈을 더한 것이다. 실제로 낼 수 있는 수익률과, 아낀 돈 중 실제로 모으는 비율을 바꿔 본다.

이 그래프는 기회비용 논쟁의 양쪽을 다 보여 준다. 빌려 사는 쪽이 이기려면 두 조건이 함께 필요하다. 아낀 돈을 꾸준히 모으고, 그 돈을 집값 상승률보다 나은 수익률로 굴리는 것이다. 둘 중 하나라도 무너지면 강제로 저축하게 되는 매매가 앞선다. 반대로 집값이 오르지 않는 시기에는 강제 저축이 이자와 세금을 메우지 못해 매매가 뒤처진다. 그래서 "전세로 살면서 굴리는 게 낫다"는 말은 '굴리는 습관과 실력이 있다면'이라는 조건을 붙여야 맞고, "집이 최고의 저축"이라는 말은 '집값이 적어도 물가만큼은 오른다면'이라는 조건을 붙여야 맞다.

거주 안정성의 값, 매수의 비유동성

숫자로 잡기 어려운 것이 둘 남았다. 빌려 사는 사람은 계약이 끝날 때마다 협상해야 한다. 2026년 기준 주택임대차보호법은 세입자에게 계약갱신청구권을 한 번 주어 최대 2+2년을 보장하고, 갱신 때 인상률을 5% 안으로 묶는다. 그 뒤에는 시세대로 다시 계약하거나 나가야 한다. 갱신 기간 중에도 집주인이나 그 가족이 직접 살겠다고 하면 갱신을 거절할 수 있다. 원치 않는 이사에는 이사비와 중개보수 말고도 값이 있다. 아이가 다니던 어린이집이나 학교를 옮기는 것, 통근 거리가 달라지는 것, 몇 주 동안 집을 보러 다니는 시간이다.

반대로 집을 산 사람은 쉽게 떠나지 못한다. 직장을 옮기거나 다른 도시로 가야 할 때, 집을 팔려면 몇 달이 걸리고 사고파는 데 집값의 몇 %가 든다. 원하는 시점에 원하는 값에 팔리지 않을 수도 있다. 이것이 매수의 비유동성(Illiquidity)이다. 두 값을 각각 '한 해 몫'으로 바꿔 누적 비용에 더해 본다.

이 시뮬레이터가 말하는 것은 두 가지다. 하나, 거주 안정성은 분명히 값이 있고 그 값을 진지하게 매기면 손익분기점이 앞당겨진다. 아이가 학교에 들어갈 무렵의 가족에게는 특히 그렇다. 둘, 그러나 그 값을 부풀리면 계산 전체가 원하는 답에 끌려간다. 상승률 1%에서 결론을 뒤집으려면 계약마다 절반의 확률로 3,000만원짜리 이사를 겪는다고 볼 만큼, 곧 한 해 750만원의 값을 매겨야 한다. 그만큼의 불안정을 실제로 겪을 가족인지 정직하게 물어야 한다. 결국 안정성의 값은 "숫자로는 거의 동점일 때 어느 쪽으로 기울 것인가"를 정하는 무게추다. 그리고 그 무게추는 가족마다 다르다. 같은 동네에 오래 뿌리내릴 가족과 몇 년 안에 직장을 옮길 가능성이 큰 사람은 같은 집, 같은 숫자 앞에서 다른 결론을 내는 것이 맞다.

흔한 오류 두 가지

이제 처음의 두 문장으로 돌아가 본다. 둘 다 절반은 맞고 절반은 틀리다.

"월세는 버리는 돈이다." 맞는 부분은 월세가 돌아오지 않는 돈이라는 것이다. 틀린 부분은 집을 사도 돌아오지 않는 돈이 있다는 사실을 빼먹은 것이다. 앞의 막대 그래프에서 하늘네가 C아파트를 사면 집값이 오르지 않는 해에는 이자 약 1,520만원, 기회비용 약 720만원, 보유세·수선비 약 360만원, 거래비용 상각 약 140만원으로 한 해 2,700만원 남짓이 사라진다. 반전세의 월세 1,100만원에 보증금 기회비용을 더한 것보다 많다. 월세도 버리는 돈이고, 이자와 세금도 버리는 돈이다. 비교할 것은 '버리는 돈이 있느냐'가 아니라 '어느 쪽이 덜 버리느냐'다.

"집은 무조건 오른다." 맞는 부분은 긴 시간 동안 명목 집값이 대개 물가와 소득을 따라 올라왔다는 것이다. 틀린 부분은 '무조건'이다. 한국에서도 집값이 몇 년씩 내린 시기가 있었고, 같은 시기에도 지역과 단지에 따라 크게 달랐다(17장, 19장). 그리고 이 장의 계산에서 사는 쪽이 이기려면 집값이 그냥 오르는 것으로는 부족하다. 하늘네 숫자로 10년을 살 때 전세보다 싸지려면 연 약 1.7% 넘게 올라야 한다. 물가 상승률이 연 2% 근처라면 집값이 물가만큼만 올라도 겨우 넘는 수준이다. 집값이 오른다는 것과, 그 상승이 이자·세금·기회비용을 넘는다는 것은 다른 이야기다.

이 결정을 내 숫자로 하는 순서

사느냐 빌리느냐는 남의 숫자로 할 수 없는 결정이다. 같은 집이라도 내가 몇 년을 살지, 내 돈이 얼마이고 어떻게 굴리는지, 내 가족에게 이사가 얼마나 무거운지에 따라 결론이 바뀐다. 아래 순서로 숫자를 채우면 결정이 어디서 갈리는지 보인다.

이제 모든 것을 한 저울에 올린다. 아래 종합 시뮬레이터는 하늘네 숫자로 시작하지만, 집값·전세가율·내 돈·금리를 내 숫자로 바꿀 수 있다. 반전세는 보증금을 전세의 절반(또는 내 돈 전부 중 작은 쪽)으로 두고 나머지를 법정 전환율 상한으로 월세로 바꾼 경우다. 가로축의 손잡이로 보유 기간을 고른다.

서울 고가 주택에서는 저울이 한쪽으로 더 기운다. 2026년 1월 KB 기준 서울 아파트 전세가율은 50% 아래로 내려갔고 송파·용산·서초는 40% 안팎이다. 전세가율이 낮다는 것은 같은 집을 빌리는 값이 집값에 비해 싸다는 뜻이고, 집주인 쪽에서 보면 임대수익률이 낮다는 뜻이다(3장). 시뮬레이터에 집값 17억원, 내 돈 13억원(대출 4억원), 10년 보유를 넣으면 같아지는 상승률은 전세가율 68%일 때 연 약 2.1%이지만 41%일 때 연 약 2.8%다. 40억원 집에 내 돈 38억원(대출 2억원), 전세가율 40%면 약 2.9%다. 빌리는 쪽 비용이 싸질수록 사는 쪽은 집값이 더 올라야 본전이다. 그런데도 이런 집이 거래된다는 것은 사는 사람들이 그만큼의 상승이나 돈으로 세지 않는 값(입지, 학교, 안정성)을 기대한다는 뜻이다. 그 기대가 맞을지는 이 계산이 말해 주지 않는다.

여러 숫자를 바꿔 보면 결정이 세 덩어리로 나뉜다는 것이 보인다. 첫째, 대출 규제와 내 돈이 '살 수 있느냐'를 먼저 정한다. 둘째, 보유 기간과 상승률·금리·기회비용이 '사는 쪽이 싸냐'를 정한다. 셋째, 안정성과 비유동성이 경계선 근처에서 무게를 더한다. 그리고 어느 단계에서든 결론이 거의 동점이라면, 그 결정은 계산보다 우리 가족이 어떤 위험을 더 견디기 어려운가로 내리는 것이 맞다. 집값 하락을 견디기 어려운 가족과 2년마다의 이사를 견디기 어려운 가족은 같은 숫자 앞에서 다른 길을 고른다.

하늘네 집 노트