사고팔 때의 세금

집 한 채의 세금 지도

집에 붙는 세금은 시점으로 나누면 네 갈래다. 살 때 한 번 내는 취득세(Acquisition tax), 가지고 있는 동안 해마다 내는 재산세와 종합부동산세, 팔 때 한 번 내는 양도소득세(Capital gains tax), 그리고 대가 없이 넘겨줄 때 받는 사람이 내는 상속세(Inheritance tax)와 증여세(Gift tax)다. 취득세와 재산세는 지방자치단체에, 종부세·양도세·상속세·증여세는 국가에 낸다. 그래서 취득세는 위택스, 양도세는 국세청 홈택스에서 모의계산한다.

네 세금은 따로 노는 것 같지만 하나의 숫자로 이어져 있다. 바로 주택 수다. 취득세 중과, 종부세 공제, 양도세 비과세와 중과가 모두 "이 세대가 집을 몇 채 가졌는가"로 갈린다. 부모의 집을 물려받는 순간 주택 수가 바뀌고, 그 변화가 내 집을 팔 때의 세금까지 흔든다. 이 장 후반부의 상속·증여 이야기가 양도세 이야기와 한 장에 묶인 이유다.

먼저 살 때를 짧게 복습한다. 2026년 기준 주택 취득세는 6억원 이하 1%, 6억~9억원 구간은 가격에 따라 1%에서 3%로 올라가고, 9억원 초과는 3%다. 여기에 지방교육세가 붙고, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 더해진다. 조정대상지역에서 두 번째 집을 사면 8%, 세 번째부터 12%로 중과된다. 처음 집을 사는 사람은 12억원 이하 주택이면 최대 200만원을 감면받는다. 이 책의 모델로 계산하면 하늘네가 B시 84㎡를 6억 2,000만원에 처음 살 때 내는 돈은 아래와 같다. 자세한 계산은 8장에 있다.

이 영수증은 팔 때 다시 쓰인다. 양도세를 계산할 때 취득세, 중개보수, 법무비 같은 필요경비(Deductible expenses)는 차익에서 빼 주기 때문이다. 취득세 영수증과 계약서를 10년, 20년 동안 보관해야 하는 이유다.

양도소득세의 계단

양도소득세는 "판 값 − 산 값"에 세율을 곱하는 단순한 세금처럼 보이지만, 실제로는 여섯 계단을 차례로 내려간다. 각 계단에서 세금의 크기를 바꾸는 스위치가 하나씩 있다.

1. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비. 차익이 없으면(손해를 봤으면) 여기서 끝이다.
2. 비과세와 고가주택 안분: 1세대 1주택 요건을 채우면 양도가 12억원까지는 비과세, 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세한다.
3. 장기보유특별공제: 3년 이상 가진 집은 보유(와 거주) 기간에 따라 차익의 일부를 빼 준다.
4. 기본공제: 한 해에 한 번, 250만원을 뺀다. 남은 것이 과세표준(Tax base)이다.
5. 세율: 2년 이상 보유했으면 6~45%의 누진 기본세율, 짧게 보유했으면 60~70%의 단기 세율, 조정대상지역 다주택이면 기본세율에 20%p나 30%p를 더한다.
6. 지방소득세: 양도세의 10%를 지방소득세로 함께 낸다.

아래 시뮬레이터는 이 계단을 그대로 그린 것이다. 막대 하나가 한 계단이다. 기본값은 남궁현처럼 집을 두 채 가진 사람이 비규제지역의 집을 8년 만에 판 경우다. 상황을 '1주택'으로 바꾸고, 양도가를 12억원 위아래로 움직여 본다.

같은 약 1억 6,700만원의 차익인데 상황에 따라 세금이 0원에서 수천만원까지 벌어진다. 계단마다 스위치가 달라서다. 비과세 스위치는 주택 수와 보유·거주 기간이, 공제 스위치는 보유·거주 기간이, 세율 스위치는 보유 기간과 다주택·조정대상지역 여부가 쥐고 있다. 세율은 누진이라 과세표준이 커질수록 마지막 1원에 붙는 세율(한계세율)이 올라간다. 누진세율의 계단이 처음이라면 MoneyBook의 세금 장에서 한계세율과 실효세율을 먼저 보면 좋다.

2026년 기준 양도소득세 기본세율(소득세법 제55조). 여기에 지방소득세 10%가 더해진다.

1세대 1주택 비과세와 12억원

세법은 한 가족이 사는 집 한 채를 팔 때 생긴 차익에는 대개 세금을 매기지 않는다. 살던 집을 팔고 비슷한 집으로 옮기는 것은 재산을 불린 것이 아니라 이사를 한 것에 가깝다고 보기 때문이다. 이것이 1세대 1주택 비과세(One-home exemption)다. 2026년 기준 요건은 세 가지다.

• 1세대가 양도일 현재 국내에 주택 한 채만 가지고 있다. 세대는 주민등록상 같이 사는 가족 단위다. 부모와 따로 사는 성인 자녀는 대개 별도 세대다.
• 2년 이상 보유한다.
• 취득할 때 그 집이 조정대상지역이었다면 2년 이상 거주도 한다. 기준은 팔 때가 아니라 살 때(계약 당시)의 지정 여부다. 비규제지역에서 산 집은 거주하지 않아도 2년 보유만으로 된다.

요건을 채워도 비싼 집은 전부 면제되지 않는다. 양도가가 12억원을 넘는 고가주택(High-value home)은 12억원을 넘는 비율만큼의 차익에 세금을 매긴다. 이것을 안분(나누어 계산하기)이라 한다. 15억원에 판 집의 차익이 3억원이라면 과세 대상은 3억원 × (15억 − 12억) ÷ 15억 = 6,000만원이다. 아래에서 양도가 손잡이를 끌어 12억원 선을 넘겨 본다.

곡선은 12억원에서 갑자기 뛰지 않는다. 12억원을 조금 넘으면 과세 비율이 아주 작기 때문이다. 이 설계 덕분에 12억원 바로 위에서 파는 사람이 바로 아래에서 파는 사람보다 세금 때문에 손해를 보는 '절벽'은 생기지 않는다. 반대로 보유·거주가 짧은 고가주택은 공제를 거의 못 받아 세금이 빠르게 커진다. 같은 1주택이라도 오래 살수록 유리하게 만든 것이 다음 절의 장기보유특별공제다.

2026년의 서울 가격에서 이 두 장치가 얼마나 큰 차이를 만드는지 한 예로 본다. 서울 강남권에서는 2026년에 전용 84㎡가 40억원대에 거래된 사례가 있다. 10년 전 15억원에 사서 줄곧 살아 온 1세대 1주택자가 이 집을 40억원에 판다고 가정한다(취득 당시 비규제지역, 필요경비는 취득세와 중개보수만 넣었다). 양도차익은 약 24억 1,000만원이다. 12억원 초과 비율은 (40 − 12) ÷ 40 = 70%라서 과세 대상 차익은 약 16억 9,000만원으로 줄고, 10년 보유·10년 거주로 장기보유특별공제 80%를 받으면 약 3억 4,000만원만 남는다. 이 책의 모델로 세금은 지방소득세까지 약 1억 2,000만원, 차익의 5% 남짓이다. 같은 집을 10년 가졌어도 2년 넘게 살지 않았다면 1주택 표(80%)를 못 쓰고 일반 표(10년 20%)로 내려와 세금이 약 5억 9,500만원이 되고, 조정대상지역 2주택 상태로 팔았다면 중과(+20%p, 공제 없음)로 약 16억 5,000만원이 된다. 같은 집, 같은 차익이 주택 수와 거주 여부에 따라 1억원대에서 16억원대까지 갈린다. 지금 이 공제를 거주 중심으로 바꾸고 공제액에 상한을 두는 개편안이 논의되는 것도(아래 박스) 고가 1주택에서 이 효과가 커졌기 때문이다.

장기보유특별공제: 80%와 30%

오래 가진 집을 팔면 차익 가운데 일부는 집이 좋아져서가 아니라 물가가 올라서 생긴 것이다. 또 여러 해에 걸쳐 쌓인 차익을 한 해에 몰아서 누진세율을 매기면 세금이 지나치게 커진다. 그래서 3년 이상 가진 부동산을 팔면 차익의 일정 비율을 빼 준다. 이것이 장기보유특별공제(Long-term holding deduction)다. 2026년 기준 공제율은 두 표로 나뉜다.

• 1세대 1주택(2년 이상 거주): 보유 1년마다 4%(최대 40%) + 거주 1년마다 4%(최대 40%), 합쳐서 최대 80%. 10년 보유·10년 거주면 80%다.
• 그 밖의 경우(다주택자의 일반 주택, 거주하지 않은 1주택 등): 3년 보유 6%에서 시작해 1년마다 2%p씩, 15년 이상 최대 30%.
• 조정대상지역 다주택 중과 대상이면 장기보유특별공제를 아예 받지 못한다.

아래 그래프에서 가로축의 손잡이를 끌어 보유 기간을 바꾸고, 그 가운데 몇 년을 실제로 살았는지 거주 기간을 조절한다.

두 선의 간격이 '거주의 값'이다. 1주택 표는 보유만으로는 최대 40%이고, 나머지 40%는 거주로만 채워진다. 집을 사 두고 전세를 놓은 채 다른 곳에 살면 이 절반을 잃는다. 세법이 "살 집"과 "가진 집"을 구별하려는 장치다.

짧게 팔면: 1년 70%, 2년 60%

세법은 짧게 사고파는 거래를 투기에 가깝다고 보고 무겁게 매긴다. 2026년 기준 주택(과 조합원입주권·분양권)을 1년 안에 팔면 70%, 1년 이상 2년 안에 팔면 60%의 단일 세율이다. 지방소득세까지 더하면 77%, 66%다. 2년을 채우면 누진 기본세율로 내려오고, 1세대 1주택이면 비과세까지 된다. 그래서 보유 기간 2년 근처에서 세금은 계단처럼 떨어진다.

아래 그래프의 가로축은 산 날부터 판 날까지의 개월 수다. 손잡이를 끌어 매도 시점을 옮겨 본다.

2년이 되기 하루 전에 파느냐 하루 뒤에 파느냐로 수천만원이 갈린다. 그래서 잔금일을 정할 때 매도인이 '보유 2년'을 채우려고 날짜를 미루자고 하는 일이 흔하다. 하늘네처럼 갈아탈 계획이 없는 실수요자에게 단기 세율은 먼 얘기지만, 이사·전근으로 2년 안에 팔아야 하는 사정이 생길 수 있다. 세법에는 근무상 형편이나 취학 같은 부득이한 사유로 이사하면 보유 기간 요건을 완화하는 예외가 있으니, 그런 경우에는 미리 세무사에게 확인한다.

다주택 중과와 일시적 2주택

조정대상지역에 있는 집을 다주택자가 팔면 기본세율에 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더한다. 이것이 양도세 중과(Surcharge on multi-home sales)다. 중과 대상이면 장기보유특별공제도 받지 못한다. 최고세율은 45% + 30%p = 75%이고, 지방소득세 10%를 더하면 82.5%다. 차익 10억원 가운데 8억원 넘게 세금이 될 수 있다는 뜻이다.

이 중과는 여러 해 동안 한시적으로 멈춰 있었다(중과 배제 유예). 유예가 2026년 5월 9일로 끝나 5월 10일 양도분부터 중과가 다시 적용되고 있다. 보도에 따르면 유예 종료 직전에 급매물이 몰렸고, 종료 전에 계약을 마친 거래에 대한 경과 규정이 있었다(세부 요건은 확인 필요). 정부가 2026년 8월에 낸 세제개편안에는 2027~2028년에 중과 가산세율을 한시적으로 낮추는 내용도 들어 있다고 보도됐으나, 국회 심사 중인 확정 전 안이다.

중과를 정확히 읽으려면 한 가지를 분명히 해야 한다. 중과는 "다주택자"에게 붙는 것이 아니라 "다주택자가 양도 시점에 조정대상지역에 있는 집을 팔 때" 그 집의 양도에 붙는다. 2주택자라도 비규제지역의 집을 팔면 중과 없이 기본세율과 일반 장기보유특별공제(최대 30%)가 적용된다. 그리고 주택 수를 셀 때는 수도권·광역시·세종 밖의 공시가격 3억원 이하 주택처럼 중과 판정에서 빠지는 집이 있다(지방 저가주택 예외). 그래서 같은 두 채를 가진 사람도 어느 집을 먼저 파느냐에 따라 세금이 크게 다르다.

순서 하나로 세금이 이렇게 갈리는 것은 제도의 설계가 그렇기 때문이다. 중과는 규제지역의 집을 다주택 상태로 파는 것을 막는 데 초점이 있어서, 비규제지역의 집을 먼저 정리하고 규제지역의 집 한 채만 남기는 쪽으로 사람들을 이끈다. 2022년 이후에는 다주택자가 다른 집을 모두 판 뒤 남은 한 채의 보유 기간을 처음부터 다시 세던 규정도 없어져서, 남은 집은 원래 산 날부터 보유 기간을 센다.

이 가격 변화는 어느 힘에서 왔는가. 양도세는 집의 가치를 바꾸지 않지만, 시장에 나오는 매물의 양을 바꾼다. 중과가 다시 시작되기 직전에는 팔려는 집이 몰리고, 시작된 뒤에는 "팔면 세금이 너무 크니 그냥 갖고 있자"는 집주인이 늘어 매물이 줄어든다. 이것을 매물 잠김(Lock-in effect)이라 한다. 거래되는 물량이 줄면 적은 거래가 가격을 정하게 되어 값이 오히려 버티거나 오를 수도 있다. 다섯 힘 가운데 규제가 공급(거래되는 물량)을 거쳐 가격에 닿는 경로다. 규제가 어느 쪽으로 가격을 움직이는지는 15장에서 더 넓게 본다.

일시적 2주택: 갈아타는 사람을 위한 시간

살던 집을 팔기 전에 새 집을 먼저 사면 잠시 2주택이 된다. 이사하는 사람 대부분이 겪는 일이라 세법은 이 경우를 일시적 2주택(Temporary two homes)으로 보고, 정해진 기간 안에 종전 집을 팔면 1세대 1주택처럼 비과세해 준다. 조건은 종전 집을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 처분 기한 안에 종전 집을 파는 것이다. 종전 집은 물론 2년 보유(필요하면 2년 거주) 요건을 채워야 한다.

상속과 증여의 기초

집이 대가 없이 넘어가는 길은 둘이다. 사람이 세상을 떠나 넘어가면 상속, 살아 있을 때 넘겨주면 증여다. 세율표는 같지만 공제가 크게 다르다. 2026년 기준으로 정리하면 이렇다.

• 상속세: 돌아가신 분의 재산 전체에 매긴다. 기초공제 2억원과 자녀 등 인적공제를 합한 금액과 일괄공제(5억원) 가운데 큰 쪽을 뺄 수 있다. 배우자가 있으면 배우자 상속공제로 실제 상속받은 금액만큼(최소 5억원, 최대 30억원) 더 뺀다. 그래서 배우자와 자녀가 있는 집은 재산이 약 10억원 이하면 상속세가 없는 경우가 많다. 부모와 10년 이상 함께 산 자녀가 그 집을 물려받으면 동거주택 상속공제(최대 6억원)도 있다.
• 증여세: 받는 사람이 받은 재산에 낸다. 증여재산공제는 10년 동안 합쳐서 배우자 6억원, 성인 자녀 5,000만원, 미성년 자녀 2,000만원이다. 혼인신고 전후 2년 안이나 자녀 출생 후 2년 안에 부모·조부모에게 받으면 혼인·출산 증여재산공제 1억원이 더해진다(혼인과 출산을 합쳐 1억원 한도).
• 세율(둘 다): 과세표준 1억원 이하 10%, 5억원 이하 20%, 10억원 이하 30%, 30억원 이하 40%, 30억원 초과 50%. 기한 안에 신고하면 세액의 3%를 빼 준다(신고세액공제).

공제 차이 때문에 같은 금액이라도 상속과 증여의 세금이 크게 다르다. 아래 그래프에서 넘겨주는 재산의 크기를 손잡이로 끌어 본다.

공제만 보면 상속이 늘 유리해 보이지만 그렇게 단순하지 않다. 재산이 크면 상속세 누진세율의 높은 구간에 걸리기 때문에, 10년 단위로 나누어 미리 증여하면 각 증여가 낮은 구간에서 과세되어 전체 세금이 줄 수 있다. 대신 증여는 받는 사람의 주택 수를 지금 당장 바꾸고, 증여받은 집에는 취득세도 붙는다. 2026년 기준 증여로 집을 받으면 취득세 3.5%(지방교육세 등 포함 약 3.8~4.0%)를 내고, 조정대상지역의 공시가격 3억원 이상 주택을 다주택자가 증여하면 12%로 중과된다. 상속으로 받으면 취득세 2.8%(같은 방식으로 약 3%)이고, 무주택 세대가 상속으로 1주택이 되는 경우에는 낮은 특례세율(약 0.8%)이 있다.

상속주택과 주택 수

집을 한 채 가진 사람이 부모의 집을 상속받으면 2주택이 된다. 본인이 원해서 늘어난 집이 아니므로 세법은 상속주택 특례를 둔다. 상속받기 전부터 가지고 있던 일반주택을 먼저 팔면 상속주택은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세를 준다. 조건이 몇 가지 있다. 돌아가신 분과 따로 사는 별도 세대였을 것, 상속 개시 당시 이미 일반주택을 가지고 있었을 것, 그리고 일반주택을 먼저 팔 것. 여러 형제가 한 집을 나누어 상속받으면 지분이 가장 큰 사람(같으면 그 집에 사는 사람 등의 순서)의 집으로 보고, 소수 지분을 가진 사람은 일정 조건에서 주택 수에서 빠진다.

하늘네 집 노트

이제 하늘네의 숫자로 돌아간다. 하늘네가 후보지 가운데 한 곳에서 84㎡를 사서 오래 살다가 판다고 하고, 그 사이 아버지의 D시 아파트(시세 약 1억 6,000만원)가 어떤 길로 넘어오는지에 따라 세금이 어떻게 달라지는지 본다. 기둥 넷은 아버지 집의 네 가지 경로다. 아래 시간 축의 손잡이를 끌어 매도 시점을 옮기고, 기둥을 눌러 내역을 본다. 집값 변화율은 전망이 아니라 가정이다.