주택담보대출

은행의 세 개의 자: LTV, DTI, DSR

주택담보대출(줄여서 주담대)은 집을 담보로 잡고 빌려주는 돈이다. 갚지 못하면 은행은 집을 경매에 넘겨 돈을 회수한다(10장). 그래서 은행과 금융 당국은 두 가지를 잰다. 하나는 '집이 빚을 감당할 만큼 값어치가 있는가', 다른 하나는 '사람이 빚을 갚을 만큼 소득이 있는가'다. 앞의 것을 재는 자가 LTV, 뒤의 것을 재는 자가 DTI와 DSR이다.

LTV(Loan-to-value ratio, 담보인정비율)는 집값 중 빌릴 수 있는 비율이다. LTV 70%면 6억 2,000만원 집에 4억 3,400만원까지 빌려준다. DTI(Debt-to-income ratio, 총부채상환비율)는 이번 주담대의 연간 원리금에 다른 빚의 이자만 더해 연소득으로 나눈 비율이다. DSR(Debt service ratio, 총부채원리금상환비율)은 주담대뿐 아니라 신용대출·자동차 할부·카드론까지 모든 빚의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율이다. DTI는 다른 빚의 원금 상환을 빼고 보지만 DSR은 넣는다. 그래서 신용대출이 있는 사람은 DSR에서 한도가 크게 깎인다. 2026년 기준 한국의 대출 규제는 DSR을 중심으로 돌아간다. 은행은 차주 한 사람의 DSR이 40%, 저축은행·보험사 같은 2금융권은 50%를 넘지 않게 빌려준다.

세 한도 중 가장 작은 값

은행은 세 가지 한도를 따로 계산한다. LTV로 본 한도(집값 × LTV), DSR로 본 한도(소득으로 감당할 수 있는 원리금을 대출 원금으로 되돌린 값), 그리고 정부가 정한 금액 상한이다. 2025년 6.27 대책 뒤 수도권과 규제지역의 주택 구입용 주담대는 최대 6억원이고, 10.15 대책으로 시가 15억원 초과~25억원 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 더 낮아졌다. 실제로 빌릴 수 있는 돈은 셋 중 가장 작은 값이다. 어느 자가 한도를 정했는지를 구속 조건(Binding constraint)이라 부르자. 구속 조건이 무엇이냐에 따라 한도를 늘리는 방법이 완전히 달라진다.

아래 시뮬레이터에서 소득, 금리, 다른 빚을 바꿔 가며 세 막대 중 어느 것이 가장 짧은지 본다. 가장 짧은 막대에 테두리가 생기고, 그 길이가 한도다.

B시 같은 비규제지역에서 하늘네 정도의 소득이면 집값이 한도를 정한다. 서울처럼 비싸고 규제가 센 곳에서는 소득과 금액 상한이 정한다. 그래서 집값이 두세 배인 곳에서도 빌릴 수 있는 돈은 거의 같거나 오히려 적고, 차이는 고스란히 내 돈으로 메워야 한다. 2026년 8월 KB부동산 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 16억 739만원으로, 서울의 평균적인 아파트가 이미 15억원 경계 위에 있다. 2026년에 40억원대 거래가 나온 서울 강남권 84㎡를 40억원에 산다면 소득이 아무리 높아도 주담대는 2억원이고, 집값의 95%인 38억원을 자기 돈으로 마련해야 한다. 이 구간에서 대출은 집값을 정하는 변수가 아니게 된다. 대출 규제가 비싼 지역의 수요를 막는 방식이 바로 이것이다. 이 효과는 15장에서 '풍선 효과'와 함께 다시 본다.

스트레스 DSR: 한도 계산에만 쓰는 금리

지금 4%에 빌린 변동금리 대출의 금리가 몇 년 뒤 6%가 되면 원리금이 늘어난다. 그때도 갚을 수 있는지 미리 확인하려고, 금융 당국은 한도를 계산할 때만 실제 금리에 일정 폭을 더한다. 이 가산 폭을 스트레스 금리(Stress rate), 이렇게 계산한 DSR을 스트레스 DSR이라 한다. 중요한 것은 이 금리가 실제로 내는 이자가 아니라는 점이다. 4%로 빌렸다면 매달 4%로 계산한 원리금을 낸다. 다만 은행이 "얼마까지 빌려줄까"를 계산할 때 7%로 빌렸다고 치고 DSR 40%를 맞춘다.

2026년 기준 스트레스 DSR은 3단계다. 2025년 7월부터 은행권 주담대에 수도권 1.5%p, 지방 0.75%p를 더했고(지방 주담대는 2026년 말까지 2단계 수준 유지), 2025년 10월 16일(10.15 대책)부터는 수도권과 규제지역 주담대의 가산 폭 하한을 3.0%p로 올렸다. 경기 B시는 규제지역이 아니어도 수도권이라 3.0%p를 더한다. 가산 폭은 금리가 바뀔 위험이 클수록 크게 반영한다. 변동금리와 고정 기간이 짧은 상품은 전부 반영하고, 고정 기간이 긴 혼합형·주기형은 일부만 반영하며, 만기까지 금리가 고정된 상품은 거의 반영하지 않는다(상품별 반영 비율은 은행에서 확인 필요).

그래프의 세 곡선은 같은 소득에 서로 다른 가산 폭을 넣은 한도다. 곡선은 모두 오른쪽 아래로 내려간다. 금리가 오르면 같은 원리금으로 갚을 수 있는 원금이 줄기 때문이다. 스트레스 가산은 곡선 전체를 왼쪽으로 3%p 미는 것과 같다. 실제 금리가 4%여도 7% 지점의 한도를 받는다. 대출자에게는 한도가 줄어드는 규제지만, 그 대가로 금리가 올랐을 때 원리금이 소득의 40%를 넘지 않는다는 보장을 얻는다. 당국의 입장에서는 금리가 오를 때 한꺼번에 상환 불능이 생기는 일을 막는 장치이고, 시장 전체로는 빌릴 수 있는 돈을 줄여 집값을 누르는 힘이 된다.

금리가 오르면 살 수 있는 집값이 무너진다

한도는 집값을 정하는 데 쓰이기도 한다. 내 돈이 정해져 있다면 살 수 있는 가장 비싼 집은 '내 돈 + 빌릴 수 있는 돈'이다. 그런데 빌릴 수 있는 돈 자체가 집값(LTV)과 소득(DSR)에 달려 있으니, 세 가지 조건을 동시에 만족하는 가장 비싼 집을 찾아야 한다. LTV가 구속 조건이면 내 돈 ÷ (1 − LTV), DSR이 구속 조건이면 내 돈 + DSR 한도, 금액 상한이면 내 돈 + 상한이고, 그중 가장 작은 값이 살 수 있는 집값이다. 수도권·규제지역의 상한은 집값에 따라 6억원(15억원 이하), 4억원(25억원 이하), 2억원(그 위)으로 내려가므로, 내 돈을 늘려도 살 수 있는 집값이 15억원과 25억원에서 한동안 멈춘다. 15억원을 1원이라도 넘는 순간 대출이 2억원 줄어, 그만큼 내 돈이 더 있어야 경계를 넘을 수 있기 때문이다.

아래에서 '금리 상승 재생'을 누르거나 손잡이를 끌어 금리를 3%에서 8%까지 올려 본다. 굵은 선이 하늘네(내 돈 2억 4,000만원, 소득 9,200만원)가 살 수 있는 집값의 상한이고, 가로 점선이 B시 84㎡ 시세 6억 2,000만원이다.

곡선이 꺾이는 모양에 이 책의 첫 번째 질문, '집값은 무엇이 정하는가'의 한 조각이 있다. 금리가 오르면 사람마다 빌릴 수 있는 돈이 줄고, 그만큼 낼 수 있는 값이 준다. 같은 집을 사려는 사람들이 모두 같은 일을 겪으니 시장 전체의 수요가 줄고 가격이 눌린다. 이 가격 변화는 어느 힘에서 왔는가. 이 그래프 하나에 두 힘이 겹쳐 있다. 실제 금리가 오른 몫(금리의 힘, 3장)과 스트레스 가산·LTV·금액 상한이라는 규제가 그 효과를 미리 당겨 오거나 덮어쓴 몫(대출 규제의 힘)이다. 스트레스 가산을 켜고 끄며 본 차이가 정확히 규제의 몫이다. 이 장은 가격을 예측하지 않는다. 다만 대출로 집을 사는 사람이 많은 시장에서는 금리와 대출 규제가 집값에 빠르게 전달된다는 것을 보여 준다.

반대 방향의 사실도 함께 적어 둔다. 서울시 집계로 2026년 7월 서울 아파트 실거래가격지수는 1년 전보다 14.56% 높았다. 10.15 대책으로 시가 15억원·25억원 초과 주택의 주담대 상한이 4억원·2억원으로 내려가고, 2026년 여름 기준금리가 3.00%로 오른 시기와 겹친다. 대출이 막는 힘이 있었는데도 서울 집값이 올랐다면, 그 몫은 이 그래프 밖의 힘(입지, 공급, 기대)에서 왔을 수 있다. 특히 금액 상한이 2억원에 묶이는 비싼 집일수록 사는 사람은 대출보다 이미 가진 자산으로 값을 치르므로, 대출 규제의 힘이 약하게 닿을 수 있다. 다섯 힘 각각의 몫이 얼마인지는 이 장의 계산만으로 가를 수 없고, 이 책은 단정하지 않는다.

상환 방식: 같은 빚, 다른 달력

한도가 정해지면 갚는 방식을 고른다. 원리금균등(Level payment)은 매달 같은 금액을 내고, 그 안에서 이자의 몫이 점점 줄고 원금의 몫이 점점 는다. 원금균등(Equal principal)은 원금을 매달 같은 금액씩 갚아 첫 달이 가장 무겁고 갈수록 가벼워진다. 만기일시(Bullet)는 이자만 내다가 만기에 원금 전부를 갚는다. 거치(Grace period)는 처음 몇 년은 이자만 내고 그 뒤부터 원금을 나눠 갚는다. 은행 주담대는 처음부터 원금을 나눠 갚는 분할상환을 원칙으로 하고, 만기일시나 긴 거치는 예외로만 허용하는 것이 2026년 기준 대체적인 관행이다.

아래 그래프는 30년 동안 매달 내는 돈을 이자(빨강)와 원금(청록)으로 쌓은 것이다. 손잡이를 끌어 특정 달의 구성을 본다. 상환 방식을 바꾸면 그래프의 모양과 총이자가 바뀐다.

원리금균등은 매달 같은 돈이 나가 가계부를 짜기 쉽고, 원금균등은 초반이 무겁지만 총이자가 적다. DSR 계산에서는 첫해 원리금을 쓰므로 원금균등을 고르면 같은 소득에서 한도가 작아진다. 거치와 만기일시는 초반 부담을 줄여 주는 대신 원금이 줄지 않아 총이자가 커지고, 거치가 끝나는 순간 월 상환액이 뛴다. 이 갑작스러운 증가를 상환 절벽이라 부르기도 한다. 거치 3년을 고르면 3년 차 끝에서 막대가 127만원에서 192만원으로 뛰는 모습이 보인다. 상환 방식의 기초는 MoneyBook 대출 상환의 구조에 더 자세히 있다.

고정·변동·혼합(주기형): 금리 위험을 누가 지는가

주담대 금리는 크게 세 가지다. 변동금리(Variable rate)는 기준이 되는 시장 금리(예: 은행의 자금 조달 비용을 모은 지수인 코픽스)에 가산금리를 더해 6개월이나 1년마다 다시 정한다. 혼합형(Hybrid)은 처음 5년 정도는 고정했다가 그 뒤 변동으로 바뀐다. 주기형(Periodic)은 5년마다 그때의 시장 금리로 다시 고정한다. 그리고 만기까지 금리가 같은 순수 고정금리가 있다(정책 모기지 일부). 시장 금리가 오르면 변동금리 대출자가 그 부담을 바로 지고, 고정금리 대출자는 은행에 그 부담을 넘긴다. 그래서 고정 기간이 긴 상품은 처음 금리가 대개 더 높다.

아래 그래프의 점선은 앞으로 10년 동안 시장 금리가 움직이는 가상의 길이다. 점을 위아래로 끌어 길을 바꾸면, 네 가지 상품의 금리(계단 선)와 10년 동안 내는 이자가 따라 바뀐다.

네 상품의 차이는 '누가 금리 위험을 지느냐'와 '그 값으로 얼마를 내느냐'의 차이다. 변동금리는 위험을 대출자가 지는 대신 처음 금리가 낮다. 순수 고정금리는 위험을 은행이 지는 대신 처음부터 웃돈을 낸다. 혼합형과 주기형은 그 사이에서 고정 기간만큼만 위험을 넘긴다. 금리 경로를 맞히려고 하기보다 '금리가 3%p 올라도 우리 가계가 원리금을 낼 수 있는가'를 기준으로 고르는 편이 안전하다. 그 질문이 곧 스트레스 DSR이 묻는 것이다. 월 상환액이 소득에서 차지하는 몫이 크고 다른 완충(비상금, 맞벌이)이 작을수록 고정 쪽이 맞고, 몇 년 안에 갈아타거나 크게 갚을 계획이 있으면 변동 쪽이 맞을 수 있다.

중도상환수수료: 일찍 갚는 값

보너스나 상속받은 돈으로 대출을 일찍 갚으면 이자가 줄어든다. 그런데 대출 후 일정 기간 안에 갚으면 은행은 중도상환수수료(Prepayment fee)를 받는다. 은행이 그 돈을 빌려주려고 들인 비용(자금 조달, 모집 비용)을 회수하지 못하기 때문이라는 것이 명분이다. 대개 대출 후 3년 안에 갚을 때만 받고, 남은 기간에 비례해 줄어드는 방식이다. 2025년 1월 13일부터 금융위원회의 개편으로 은행은 실제 비용 안에서만 수수료를 받게 되었고, 5대 시중은행의 고정금리 주담대 평균 수수료율이 약 1.4%에서 0.65%로, 변동금리는 약 1.2%에서 0.65%로 내려갔다고 발표되었다. 수수료율은 은행과 상품마다 다르고 개편 전 대출에는 적용되지 않으니 대출 약정서에서 확인한다.

대부분의 경우 수수료는 기다리는 동안 붙는 이자보다 훨씬 작다. 수수료 때문에 상환을 미루는 것은 대개 손해다. 예외는 갚을 돈을 대출 금리보다 높은 확정 수익에 넣을 수 있거나, 그 돈이 곧 다른 데 필요한 경우(비상금)다. 비상금까지 털어 갚았다가 몇 달 뒤 급전이 필요해 더 비싼 신용대출을 받으면 거꾸로 된다. 같은 이유로, 은행을 옮기는 대환대출을 할 때도 새 대출의 금리 차이로 아끼는 이자와 기존 대출의 중도상환수수료, 새 대출의 부대비용(인지세, 근저당 설정 비용)을 함께 비교한다.

정책대출과 전세대출: 누구를 위한 대출인가

정부는 소득과 자산이 일정 기준 아래인 가구가 시중보다 낮은 금리로 집을 살 수 있게 정책대출을 운영한다. 주택도시기금의 디딤돌대출(구입)과 버팀목대출(전세), 한국주택금융공사의 보금자리론(장기 고정금리 구입 자금), 출산 가구를 위한 신생아 특례대출이 대표적이다. 구조는 비슷하다. 소득 상한, 순자산 상한, 주택 가격 상한, 대출 금액 상한이 있고, 그 안에서 소득이 낮을수록·자녀가 많을수록 금리가 낮다. 정책대출도 6.27 대책 뒤 한도가 줄었고, 금리와 한도는 해마다 조정된다. 아래 표의 수치는 2026년 기준 보도와 안내를 정리한 것으로, 신청 전에 주택도시기금(기금e든든)과 한국주택금융공사에서 확인해야 한다.

정책대출이 시중 주담대와 다른 점은 금리만이 아니다. 보금자리론은 만기까지 금리가 고정되어 금리 위험을 대출자가 지지 않는다. 대신 소득·주택 가격 상한 때문에 수도권의 많은 아파트와 맞벌이 중산층 가구는 대상이 아니다. 정책대출은 '누가 받을 수 있는가'가 먼저이고, 받을 수 있다면 대부분 시중 대출보다 유리하다.

전세대출과 DSR. 오랫동안 전세대출은 DSR 계산에서 빠져 있었다. 2025년 10월 29일부터는 수도권·규제지역에서 집을 가진 1주택자가 전세대출을 받으면 그 이자분을 DSR에 넣는다. 무주택자의 전세대출은 2026년 기준 여전히 DSR에 넣지 않는다(확대 여부는 확인 필요). 하늘네는 무주택자라 지금의 전세대출 2억원이 주담대 한도를 깎지 않고, 이사하면서 보증금으로 갚으니 더더욱 상관없다. 반대로 집을 한 채 가진 채 다른 곳에 전세로 사는 사람(이른바 '전세 끼고 내 집 + 나는 전세')은 전세대출 이자만큼 주담대 한도가 준다.

하늘네의 대출 계산서

이제 이 장의 모든 조각을 하늘네에게 맞춘다. 후보 지역 세 곳 가운데 하나를 고르고, 금리와 넣을 돈을 정하면 세 한도, 구속 조건, 필요한 대출이 한도 안에 들어오는지, 매달 얼마를 내는지가 계산된다. 그래프의 손잡이를 끌어 금리 3.5~6% 사이를 오가 본다.

하늘네의 계산서에서 보이는 것은 두 가지다. 첫째, B시라면 지금 금리에서 대출 한도는 문제가 아니다. 한도를 정하는 것은 집값(LTV)이고, 필요한 대출은 그보다 5,000만원 넘게 작다. 둘째, 문제는 한도가 아니라 매달 내는 돈이다. 금리가 4%에서 6%로 오르면 월 상환이 47만원 늘고, DSR 한도도 필요한 대출에 바짝 붙는다. 같은 대출이 금리에 따라 '여유 있는 빚'에서 '아슬아슬한 빚'으로 바뀐다. 이 차이를 고정금리로 사 둘지, 변동금리의 낮은 첫 금리를 택할지가 하늘네가 은행에서 정해야 할 일이다.

하늘네 집 노트