청약과 분양

청약통장: 줄을 서는 표

새 아파트를 분양받으려면 대부분 먼저 주택청약종합저축(Housing subscription savings)에 가입해 있어야 한다. 흔히 청약통장이라 부르는 이 통장은 은행 예금처럼 돈을 모으는 상품이면서, 동시에 '나는 언제부터 집을 기다렸다'는 기록이다. 매달 일정 금액을 넣고, 가입 기간과 넣은 돈이 쌓이면 청약할 자격과 순위가 생긴다.

통장의 쓸모는 세 가지로 나뉜다. 첫째, 공공이 짓는 국민주택에서는 넣은 돈의 합계(저축총액)가 많을수록 앞선다. 다만 한 달에 인정해 주는 금액에 상한이 있다. 2024년 11월부터 월 25만원까지 인정한다(그 전에는 10만원). 둘째, 민간이 짓는 민영주택에서는 가입 기간이 가점(최대 17점)이 되고, 지역과 면적별로 정한 예치금(예: 서울 거주자가 전용 85㎡ 이하에 청약하려면 300만원)만 있으면 된다. 셋째, 세금이다. 2026년 기준 총급여 7,000만원 이하인 무주택 세대주(세대주의 배우자 포함)는 한 해 납입액 300만원까지의 40%, 최대 120만원을 소득에서 공제받는다. 소득공제이므로 실제로 줄어드는 세금은 공제액에 자기 세율을 곱한 만큼이다.

아래에서 매달 넣는 돈과 넣은 기간을 바꿔 본다. 실제로 넣은 돈과 국민주택에서 인정되는 저축총액이 어떻게 갈라지는지, 그리고 소득공제가 얼마인지 본다.

민영주택만 노린다면 매달 큰돈을 넣을 이유가 적다. 통장 점수는 가입 기간으로 정해지고, 예치금만 맞추면 되기 때문이다. 국민주택을 노린다면 인정 한도인 월 25만원까지 꾸준히 넣는 것이 순위에 직접 보탬이 된다. 어느 쪽이든 공통점은 하나다. 통장은 일찍 만들수록 유리하고, 해지하면 그동안 쌓은 기간이 사라진다. 급할 때 깨기 쉬운 통장이지만, 깨는 순간 '기다린 시간'이라는 자산을 버리게 된다.

청약할 수 있는 순위도 통장에서 나온다. 1순위가 되려면 가입 기간과 납입 횟수(또는 예치금)를 채워야 한다. 투기과열지구·조정대상지역 같은 규제지역에서는 가입 2년 이상이어야 하고, 세대주만 1순위로 청약할 수 있으며, 5년 안에 세대원 누구도 다른 청약에 당첨되지 않았어야 한다. 2025년 10월 대책 이후 서울 전역과 경기 일부가 규제지역이라(15장) 이 조건이 넓게 적용된다. 비규제지역은 조건이 더 느슨하다(세부 기준은 청약홈과 입주자모집공고 확인).

국민주택과 민영주택

분양되는 새 아파트는 누가 짓느냐와 어떤 돈이 들어갔느냐에 따라 두 종류로 나뉜다. 국민주택(Public housing)은 국가·지방자치단체·LH(한국토지주택공사)·지방공사가 짓거나 주택도시기금의 지원을 받아 짓는 전용 85㎡ 이하 주택이다. 흔히 공공분양이라 부른다. 민영주택(Private housing)은 그 밖의 주택, 곧 민간 건설사가 짓는 대부분의 아파트다. 두 종류는 당첨자를 뽑는 방식이 다르다.

이 장은 하늘네가 주로 마주칠 민영주택의 가점제와 추첨제, 그리고 두 종류 모두에 있는 특별공급을 중심으로 본다. 분양 일정은 대개 이렇게 흘러간다. 입주자모집공고가 나오고, 특별공급 접수, 1순위, 2순위 접수가 하루씩 이어지고, 당첨자가 발표되면 서류로 자격을 확인한 뒤 계약한다. 이 공고문 한 부에 분양가, 면적별 물량, 가점제 비율, 특별공급 자격, 전매제한과 실거주 의무, 중도금 일정이 모두 적혀 있다.

가점제: 84점 만점의 기다림

민영주택의 가점제(Point system)는 세 가지 항목에 점수를 매겨 높은 순서대로 당첨자를 정한다. 점수표는 주택공급에 관한 규칙이 정한다.

아래 슬라이더로 세 항목을 바꿔 점수를 계산한다. 아래쪽 그래프는 가족 구성이 그대로일 때 앞으로 몇 년 동안 점수가 어떻게 오르는지를 보여 준다.

가점제는 '오래 집 없이 기다렸고, 부양할 가족이 많은 사람'에게 새 집을 먼저 주자는 설계다. 그래서 30대 초반 맞벌이 부부는 점수표에서 구조적으로 불리하다. 무주택 기간은 만 30세부터 세고, 통장 기간도 아직 짧고, 아이도 한둘이다. 인기 단지의 당첨 커트라인이 60~70점대에 이른다는 보도가 자주 나오는데, 위 그래프로 보면 부양가족 2명인 가구는 10년 넘게 기다려도 닿기 어려운 점수다. 이 구조를 보완하는 장치가 추첨제와 특별공급이다.

추첨제와 가점제의 비율

민영주택의 일반공급 물량은 가점제와 추첨제(Lottery system)로 나뉜다. 추첨제 물량은 점수와 상관없이 무작위로 뽑는다(규제지역 등에서는 추첨 물량의 상당 부분을 무주택자에게 먼저 배정한다). 가점제 비율은 지역과 면적에 따라 다르다. 2026년 기준 주택공급에 관한 규칙이 정한 비율은 아래와 같다.

아래에서 지역과 면적을 골라 100가구의 일반공급이 어떻게 나뉘는지 본다. 청록 칸은 가점 순서로, 호박색 칸은 추첨으로 주인을 찾는다.

가점제 비율은 정책이 '누구에게 새 집을 먼저 줄 것인가'를 조정하는 손잡이다. 가점 비율을 높이면 오래 기다린 대가족에게 유리하고, 추첨 비율을 높이면 젊은 가구와 1인 가구에게 기회가 열린다. 2023년 개편 때 규제지역의 중소형 추첨 비율이 늘어난 것도 이 손잡이를 돌린 것이다. 비율이 바뀌면 같은 점수의 당첨 확률이 크게 달라지므로, 공고문의 표 한 칸을 먼저 확인한다.

특별공급: 정책이 정한 줄

일반공급보다 먼저, 정책적으로 돕기로 한 가구에게 따로 떼어 주는 물량이 특별공급(Special supply)이다. 줄여서 '특공'이라 부른다. 한 가구는 평생 한 번만 특별공급에 당첨될 수 있고, 같은 단지에서 일반공급과 함께 신청할 수 있다. 대표적인 유형은 다섯 가지다.

소득과 자산 기준은 국민주택과 민영주택, 유형, 가구원 수, 맞벌이 여부에 따라 다르고 해마다 기준 소득이 바뀐다. 민영주택에서는 소득 기준을 넘는 가구에도 자산 기준을 조건으로 일부 추첨 물량을 열어 둔 유형이 있다. 이 책은 정확한 비율과 금액을 단정하지 않는다(확인 필요). 자격 점검은 순서가 중요하다. 아래 점검표에서 해당하는 항목을 켜면 다섯 유형 중 어디에 줄을 설 수 있는지가 표시된다. 기본값은 하늘네다.

특별공급은 가점제에서 불리한 가구에게 열린 별도의 문이다. 특히 신혼부부와 생애최초 유형은 30대 맞벌이 무주택 가구가 가장 많이 두드리는 문이다. 그만큼 경쟁도 치열하다. 또 '평생 한 번'이라는 조건 때문에, 당장 넣을 수 있는 단지에 넣을지 더 원하는 단지를 기다릴지도 선택이다. 맞벌이 소득이 기준을 조금 넘는 가구가 많아 소득 기준은 해마다 논쟁거리가 되고, 기준이 바뀌는 일도 잦다. 넣기 전에 그 단지의 공고문 기준을 다시 본다.

분양가상한제와 시세차익: 왜 '로또'가 되는가

새 아파트의 분양가는 원래 시행사가 정한다. 하지만 일부 지역에서는 정부가 분양가의 상한을 정한다. 이것이 분양가상한제(Price cap on new housing)다. 땅값(감정평가액)과 정부가 정한 기본형 건축비에 일정한 가산비를 더한 값 아래로 분양가를 묶는다. 공공택지에는 대체로 적용되고, 민간택지에서는 정부가 지정한 지역에만 적용된다.

상한이 주변 시세보다 낮으면 당첨되는 순간 시세와 분양가의 차이, 곧 시세차익이 당첨자에게 생긴다. 분양가는 정부가 정했는데 그 차액은 공공이 아니라 운 좋은 당첨자에게 간다. 그래서 신청자가 몰리고, 청약이 '로또'라고 불린다. 아래에서 분양가 막대의 손잡이를 끌어 내리고, 주변 시세를 바꿔 본다. 아래쪽 곡선은 차익이 클수록 신청자가 얼마나 몰리는지를 흉내 낸 교육용 모형이다.

분양가상한제는 새 집의 가격을 낮춰 무주택자의 부담을 덜어 주려는 제도다. 하지만 모두가 싸게 사는 것이 아니라 당첨된 소수가 싸게 산다. 당첨자는 차익을 얻고, 떨어진 사람은 기회비용(통장을 쓰지 못한 시간)만 남는다. 그래서 정부는 차익을 바로 실현하지 못하게 두 가지 장치를 붙인다. 하나는 전매제한(Resale restriction)으로, 일정 기간 분양권이나 집을 팔 수 없게 한다. 수도권 분양가상한제 주택은 최장 10년이던 기간이 2023년 시행령 개정으로 최장 3년 수준으로 줄었다. 다른 하나는 실거주 의무로, 분양가상한제 주택에 당첨된 사람이 일정 기간(2~5년) 직접 살게 한다. 2024년 3월 주택법 개정으로 의무를 시작하는 시점이 '최초 입주 가능일'에서 '입주 후 3년 이내'로 늦춰졌다. 입주 때 전세를 한 번 놓아 잔금을 치를 여지가 생긴 것이다. 전매제한과 실거주 의무의 구체적인 기간은 단지와 지역, 공급 시점마다 다르므로 공고문을 확인한다.

이 시세차익은 다섯 힘 중 어디에서 오는가. 주변 시세는 입지와 금리, 공급이 만든 값이다(2장, 3장, 4장). 분양가는 규제가 정한 값이다. 둘 사이의 틈은 규제(④ 대출과 규제)가 시장 가격과 다른 가격을 만들 때 생기는 '줄 서기의 값'이다. 시세가 오를 것이라는 기대(⑤)가 커지면 같은 틈도 더 크게 보여 경쟁률이 뛴다. 반대로 시세가 내리는 시기에는 틈이 줄거나 사라져, 같은 상한제 단지라도 미분양이 난다.

경쟁률과 가점 분포로 본 당첨 확률

"경쟁률 20대 1"은 신청자가 공급 물량의 20배라는 뜻이다. 하지만 내 당첨 확률이 1/20인 것은 아니다. 가점제 물량은 점수 순서로 채워지므로, 내 점수가 커트라인 아래면 가점제에서의 확률은 거의 0이고 위면 거의 1이다. 추첨제 물량은 가점제에서 떨어진 사람들끼리 무작위로 나눈다. 이 책의 모델은 신청자들의 가점이 종 모양(정규분포)으로 퍼져 있다고 보고 두 확률을 합친다.

아래 그래프는 신청자들의 가점 분포다. 청록 영역이 가점제로 당첨되는 사람들, 그 경계가 커트라인이다. 커트라인을 직접 끌어 보거나(경쟁률이 그에 맞게 바뀐다) 아래쪽 내 점수 손잡이를 끌어 본다.

이 그래프가 보여 주는 것은 두 가지다. 하나, 가점제는 '확률'이 아니라 '문턱'이다. 문턱 아래 점수로 가점제에 넣는 것은 거의 의미가 없다. 둘, 추첨제의 확률은 경쟁률에 반비례한다. 20대 1이면 몇 %, 200대 1이면 1%의 몇 분의 일이다. 점수가 낮은 가구에게 청약은 '여러 번 넣어 한 번 걸리는' 게임이고, 그렇다면 몇 번을 넣을 수 있는지와 그동안 무엇을 포기하는지가 중요해진다. 그 계산이 이 장의 마지막 시뮬레이터다.

무순위 청약: '줍줍'

정해진 순위 청약이 끝난 뒤에도 주인이 정해지지 않은 집이 생긴다. 당첨자가 계약을 포기하거나, 서류 확인에서 부적격으로 당첨이 취소되거나, 애초에 신청자가 모자라 미분양이 난 경우다. 이 물량을 다시 내놓는 것이 무순위 청약(Non-priority subscription)이다. 줍고 또 줍는다는 뜻에서 '줍줍'이라 부른다. 통장이나 가점이 없어도 신청할 수 있는 경우가 많아, 시세차익이 큰 단지의 무순위 물량에는 수십만 명이 몰리기도 한다. 반대로 미분양 때문에 나온 무순위 물량은 차익이 작거나 없을 수 있다. 신청 자격(지역 거주, 무주택 여부)은 제도 개편에 따라 여러 번 바뀌었으므로 공고문으로 확인한다. 무순위 물량이 왜 남았는지를 먼저 묻는 것이 첫 번째 점검이다.

당첨 다음 날부터: 계약금·중도금·잔금

당첨은 끝이 아니라 시작이다. 분양 대금은 한꺼번에 내지 않고 공사가 진행되는 2~3년에 걸쳐 나눠 낸다. 대개 계약할 때 계약금으로 분양가의 10~20%, 공사 중에 중도금으로 60%를 몇 번(흔히 여섯 번)에 나눠, 입주할 때 잔금으로 나머지 20~30%를 낸다. 중도금은 대개 시행사가 연결해 준 은행의 단체 대출(중도금 집단대출)로 내고, 입주할 때 잔금과 함께 이 대출을 갚거나 주택담보대출로 바꾼다(9장). 중도금 대출 이자를 누가 언제 내는지(무이자, 이자 후불제, 매달 납부)는 단지마다 다르다. 규제지역에서는 중도금 대출의 LTV가 낮아졌다는 보도가 있으므로(2026년 기준 확인 필요) 계약금과 중도금 일부를 내 돈으로 내야 할 수도 있다.

하늘네처럼 전세에 사는 가구에게 가장 어려운 것은 시점이다. 보증금은 전세 계약이 끝나야 돌아오고, 잔금은 입주 날 내야 한다. 아래에서 분양가와 계약금 비율을 고르고, 입주 시점 세로선을 끌어 본다. 하늘네가 2027년 1월에 계약한다고 가정한다.

자금 계획표의 빈칸은 대개 세 군데서 생긴다. 계약금을 낼 현금, 중도금 대출이 안 나올 때의 현금, 그리고 잔금 날 보증금이 아직 묶여 있을 때의 현금이다. 이 빈칸을 메우는 방법(전세 기간 조정, 입주 때 전세를 놓아 잔금 치르기, 잔금 대출)은 각각 비용과 위험이 있다. 입주 때 세를 놓는 길은 실거주 의무가 있는 단지에서는 기간이 제한되고, 잔금 대출은 그 시점의 LTV·DSR 규제에 달려 있다. 당첨 전에 이 표를 한 번 그려 보는 것이 '당첨되고도 계약을 포기하는' 일을 막는다.

분양권과 입주권

당첨되어 계약하면 아직 지어지지 않은 집을 입주할 때 받을 권리가 생긴다. 이것이 분양권이다. 재건축·재개발 구역의 조합원이 새 집을 받을 권리는 입주권이라 한다. 둘 다 '미래의 집'이지만 출발점과 세금, 주택 수 계산이 다르다.

몇 번을 넣고, 몇 년을 기다릴까

점수가 낮은 가구에게 청약은 한 번에 끝나는 승부가 아니다. 한 해에 여러 단지에 넣고, 해마다 점수가 조금씩 오르는 동안 몇 년을 반복한다. 매번의 확률이 몇 %라도 여러 번 넣으면 '한 번이라도 당첨될 확률'은 올라간다. 그 대신 기다리는 동안은 전세나 월세로 살고, 원하는 지역이 아닌 곳에도 넣게 된다. 마지막 시뮬레이터는 하늘네의 점수(36점, 해마다 무주택 +2점, 통장 +1점)로 앞으로 6년 동안의 누적 당첨 확률을 계산한다.

여러 번 넣으면 확률은 쌓이지만, 그 확률은 '어디든 당첨되기만 하면 간다'는 전제 위에 있다. 실제로는 원하는 지역, 아이의 학교, 두 사람의 통근 시간(2장)을 생각하면 넣을 수 있는 단지가 줄어든다. 또 당첨이 늦어질수록 그동안의 주거비와 집값 변화가 따라붙는다. 기다리는 동안 집값이 오르면 분양가도 따라 오를 수 있고, 내리면 기존 아파트를 사는 쪽이 나아질 수도 있다. 청약은 '싸게 살 수 있는 확률'과 '기다리는 비용'을 맞바꾸는 선택이다.

하늘네 집 노트