재건축과 재개발

낡은 아파트가 비싼 이유

집은 시간이 지나면 낡는다. 2장의 헤도닉 모형에서도 건물 나이는 집값을 깎는 속성이었다. 그런데 서울과 수도권의 1980년대 아파트 가운데에는 나이가 마흔에 가까운데도 값이 오히려 오르는 단지가 있다. 이 집들의 값은 건물에서 나오지 않는다. 건물 아래의 땅, 그리고 그 땅 위에 더 높고 많은 새 아파트를 지을 수 있다는 기대에서 나온다. 건물은 언젠가 허물 것이니 값이 거의 없고, 땅의 몫과 '새 아파트를 받을 권리'의 몫이 값의 대부분이다.

낡은 건물을 허물고 새로 짓는 사업을 법은 정비사업(Urban renewal project)이라 부른다. 「도시 및 주거환경정비법」(도시정비법)이 정한 정비사업에서 집을 가진 사람들은 조합을 만들어 직접 사업의 주인이 된다. 건설사(시공사)는 공사만 맡고, 사업이 남기는 이익과 손실은 조합원에게 돌아간다. 정비사업의 대표가 재건축과 재개발이다. 둘은 비슷해 보이지만 대상과 규칙이 다르다.

이 장은 주로 재건축을 예로 든다. 하늘이 관심을 보인 것이 서울 A구의 낡은 아파트 단지이기 때문이다. 다만 재개발에서도 종전자산, 비례율, 권리가액, 분담금이라는 계산의 뼈대는 같다. 먼저 이 사업이 무엇으로 굴러가는지부터 본다.

용적률: 늘어난 세대가 공사비를 낸다

새 아파트를 지으려면 한 세대에 몇억원의 공사비가 든다. 조합원 600명이 각자 그 돈을 다 낸다면 재건축은 '돈을 내고 새 집으로 바꾸는 일'일 뿐이다. 재건축이 매력적인 이유는 다른 데 있다. 땅은 그대로인데 건물을 더 높게, 더 많이 지어서 조합원 몫보다 많은 세대를 만들고, 남는 세대를 일반인에게 팔아 그 돈으로 공사비의 상당 부분을 댄다. 이렇게 조합원이 아닌 사람에게 파는 것을 일반분양(General sale)이라 한다.

얼마나 더 지을 수 있는지를 정하는 숫자가 용적률(Floor area ratio, FAR)이다. 땅 면적에 대한 건물 바닥면적 합계(지상층)의 비율로, 1,000㎡ 땅에 연면적 3,000㎡ 건물을 지으면 용적률 300%다. 1980년대에 지은 5층 저층 단지는 용적률이 100% 안팎이었고, 12~15층 중층 단지는 180~200%대가 많다. 용적률의 상한은 그 땅의 용도지역과 지자체 조례가 정하고, 정비사업에서 상한을 올려 받는 대가로 임대주택이나 기부채납(땅·시설을 공공에 내놓는 것)을 요구하는 경우가 많다.

아래 그림은 가상의 F아파트다(교육용, 실제 단지가 아니다). 지금 600세대, 용적률 180%다. 새 건물 꼭대기의 손잡이를 위아래로 끌어 용적률을 바꿔 본다. 아래 막대는 새로 짓는 세대가 조합원 몫과 일반분양 몫으로 어떻게 나뉘는지 보여 준다.

용적률을 올릴수록 일반분양이 늘고, 일반분양 수입이 공사비를 덜어 조합원이 내는 돈이 준다. 반대로 이미 용적률이 높은 단지는 더 지을 여지가 적어서, 조합원이 공사비 대부분을 직접 내야 한다. 같은 서울 A구 안에서도 저층 단지와 중층 단지의 재건축 사업성이 크게 다른 이유다. 그리고 일반분양가가 얼마에 팔리느냐가 조합원 모두의 계산을 바꾼다. 분양가를 제한하는 분양가상한제(11장)가 재건축 조합에게 민감한 이유가 여기에 있다. 일반분양자에게는 싼 새 집이지만, 조합원에게는 줄어든 수입이다.

비례율: 사업의 성적표

조합원 600명이 가진 낡은 집은 크기도 층도 다르다. 누가 새 집을 얼마에 받을지 공정하게 정하려면 먼저 '헌 집의 값'을 매겨야 한다. 사업 초기(관리처분계획을 세울 때) 감정평가사가 각 조합원의 땅과 건물을 평가한 값이 종전자산(Pre-project asset value)이다. 시세가 아니라 감정평가액이라서, 기대가 잔뜩 붙은 시세보다 대개 한참 낮다. 사업이 끝났을 때 새로 생기는 아파트와 상가의 분양 수입 총액은 종후자산(Post-project asset value)이다. 조합원에게 파는 값(조합원 분양가)과 일반분양으로 파는 값을 모두 더한다.

종후자산에서 공사비, 설계·감리비, 금융비용, 이주비 이자, 조합 운영비 같은 총사업비를 빼면 사업이 남긴 몫이 된다. 이 몫이 처음에 조합원들이 내놓은 종전자산의 몇 %인지가 비례율(Proportional rate)이다.

아래 폭포 그래프는 F아파트의 비례율이 만들어지는 과정이다. 녹색이 들어오는 돈, 빨간색이 나가는 돈이고, 마지막 막대가 사업이 남긴 몫이다. 일반분양가와 공사비를 바꿔 보고, 그다음 조합원 분양가를 바꿔 본다. 마지막 것이 이 절의 핵심이다.

비례율은 사업의 성적표이지만, 숫자 하나만 보면 속기 쉽다. 조합원 분양가를 높게 잡으면 종후자산이 커져 비례율이 올라가고, 낮게 잡으면 비례율이 내려간다. 평균 조합원에게는 어느 쪽이든 결과가 같다. 차이는 감정가가 평균보다 크거나 작은 조합원 사이에서, 그리고 큰 평형과 작은 평형을 신청한 사람 사이에서 생긴다. 그래서 비례율을 볼 때는 언제나 조합원 분양가, 일반분양가, 총사업비를 함께 본다. 진짜 사업성은 '공사비와 이자를 일반분양 수입이 얼마나 덮는가'에 있다.

권리가액과 분담금

조합원 한 사람의 몫은 비례율로 정해진다. 내 헌 집의 감정가에 비례율을 곱한 값이 권리가액(Rights value)이다. 새 아파트를 받을 때 내가 이미 '낸 것으로 쳐 주는' 금액이다. 내가 신청한 새 집의 조합원 분양가가 권리가액보다 크면 그 차이를 현금으로 더 내야 하는데, 이것이 분담금(Additional contribution)이다. 반대로 권리가액이 더 크면 차액을 돌려받는다(환급).

아래에서 내 헌 집의 감정가와 신청할 평형을 고르고, 가운데 권리가액 막대의 꼭대기를 끌어 비례율을 바꿔 본다.

분담금은 비례율에 대해 '지렛대'처럼 움직인다. 감정가 8억원인 집에서 비례율이 20%p 떨어지면 권리가액은 1억 6,000만원 줄어든다. 그런데 분담금 4억원에 비하면 이것은 40% 늘어난 것이다. 감정가가 작은 조합원일수록 같은 비례율 하락에도 분담금이 크게 늘어난 것처럼 느껴지지 않지만, 자기 재산에 비하면 부담은 오히려 크다. 사업 막바지에 비례율이 크게 떨어져 조합원들이 예상하지 못한 큰 분담금을 내게 되는 일을 업계에서는 분담금 폭탄이라 부른다. 다음 두 절은 그 폭탄이 어디서 오는지를 본다. 하나는 시간, 다른 하나는 공사비다.

사업 단계와 늘어나는 시간

재건축은 한 번에 일어나지 않는다. 낡았다는 판정을 받고, 정비구역으로 지정되고, 조합을 만들고, 무엇을 지을지 인가를 받고, 누가 무엇을 받을지 정한 뒤에야 이주와 철거, 착공이 시작된다. 아래 흐름도는 2026년 기준의 큰 단계다.

단계마다 시간이 걸리고, 그 시간은 거의 언제나 계획보다 길어진다. 조합원 사이의 의견 차이, 인허가 협의, 소송, 시공사와의 공사비 협상, 금리와 분양 시장의 변화가 모두 사업을 늦춘다. 시간이 늘어나면 돈이 든다. 조합 쪽에서는 운영비와 빌린 사업비의 이자, 이주 뒤라면 이주비 대출 이자가 쌓이고, 그동안 공사비 단가가 오른다. 조합원 쪽에서는 집에 묶인 돈의 이자와 기회비용이 쌓이고, 낡은 집에서의 불편이 길어진다.

낡은 재건축 단지에 직접 살면서 사업을 기다리는 것을 몸테크라고 부른다. '몸으로 하는 재테크'라는 뜻으로, 녹물·주차난·추위 같은 불편을 몸으로 견디는 대신 전세나 월세를 따로 내지 않고 새 아파트를 기다린다는 셈법이다. 서울처럼 토지거래허가구역으로 묶인 곳에서는 아파트를 사면 직접 들어가 살아야 해서, 사실상 몸테크가 강제되기도 한다. 아래 일정표에서 단계 막대의 오른쪽 끝 손잡이를 끌어 단계를 늘려 본다.

일정표가 보여 주는 것은 두 가지다. 첫째, 같은 1년 지연이라도 언제 생기느냐에 따라 비용이 다르다. 이주 전의 지연은 주로 공사비 상승을 통해, 이주 뒤의 지연은 이자를 통해 사업을 갉아먹는다. 둘째, 계획표의 '10년'은 약속이 아니라 가정이다. 국토교통부가 평균 사업 기간을 약 15년으로 보았다는 것은, 10년 계획표를 들고 들어간 많은 조합원이 그보다 훨씬 오래 기다렸다는 뜻이기도 하다. 몸테크를 하는 사람에게 지연은 숫자만이 아니다. 아이가 세 살에 낡은 집에 들어가 초등학교를 마칠 때까지 그 집에 살 수도 있다.

공사비가 오르면 무너지는 것

2020년대 들어 자재값과 인건비가 오르면서 공사비가 크게 뛰었다. 정비사업 현장에서는 착공을 앞두고, 때로는 공사 도중에 시공사가 공사비 인상을 요구하고 조합이 이를 받아들일지 다투는 일이 잦아졌다. 공사가 멈추거나 시공사를 바꾸는 유형의 분쟁도 생긴다. 공사비는 총사업비에서 가장 큰 덩어리라서, 그 단가가 조금만 움직여도 비례율이 크게 흔들린다.

아래 그래프의 가로축은 공사비가 처음 계약보다 몇 % 올랐는지, 세로축은 84㎡를 받는 조합원의 분담금이다. 감정가가 다른 세 조합원을 나란히 놓았다. 세로선의 손잡이를 끌어 공사비 상승률을 고른다.

공사비 상승이 무서운 이유는 지렛대 구조 때문이다. F아파트에서 총사업비는 약 4,200억원, 종전자산은 4,800억원이다. 공사비가 10% 오르면 공사비에 딸린 사업비까지 약 370억원이 사라지는데, 이것은 종전자산의 약 8%다. 즉 공사비 10% 상승이 비례율을 약 8%p 깎는다. 서울 집값이 오르면서 종전자산(헌 집의 감정가)도 커졌기 때문에 같은 공사비 충격의 비율은 예전보다 작아 보이지만, 금액으로는 그대로다. 일반분양 수입이 크면 이 충격을 일부 흡수하지만, 일반분양이 적은 단지는 그대로 조합원에게 넘어간다. 그리고 그 충격은 모든 조합원에게 같은 비율로 가지만, 같은 금액이 감정가가 작은 조합원에게는 재산의 더 큰 부분이다. 오래 살아 온 고령의 원주민 조합원이 분담금을 감당하지 못해 입주권을 팔고 떠나는 일이 생기는 이유다.

조합원, 중간 매수자, 일반분양자

같은 새 아파트 단지에 사는 이웃들도 그 집을 얻은 값은 저마다 다르다. 오래전에 낡은 집을 산 원조합원, 사업 중간에 웃돈을 주고 조합원 자리를 산 중간 매수자, 그리고 청약으로 일반분양에 당첨된 일반분양자다. 관리처분인가 이후 조합원이 새 집을 받을 권리를 입주권(Right to move in)이라 하고, 청약 당첨으로 얻은 새 집을 받을 권리를 분양권(Pre-sale right)이라 한다. 둘 다 아직 지어지지 않은 집에 대한 권리이지만 세금(주택 수 계산, 양도세)과 거래 규칙이 다르다. 세금의 차이는 14장에서, 청약은 11장에서 다룬다.

아래 그래프는 입주 때 새 84㎡의 시세에 따라 세 사람의 손익이 어떻게 갈리는지 보여 준다. 위쪽 손잡이를 좌우로 끌어 입주 때 시세를 고른다.

세 사람의 처지를 가르는 것은 '언제, 무엇을 주고 들어왔는가'다. 원조합원은 헌 집 값이 쌀 때 들어와 오랜 기다림과 불편을 치렀다. 중간 매수자는 기다림을 줄이는 대신 그만큼 웃돈을 낸다. 시장이 미래의 새 집 값을 이미 지금 가격에 반영해 두었다면, 중간 매수자가 얻을 몫은 생각보다 작고 위험(지연·공사비·집값)은 그대로 진다. 일반분양자는 조합이 정한 분양가를 내고 기다림이 가장 짧다. 분양가상한제가 적용되는 곳에서는 일반분양자가 시세보다 싼 값에 들어오기도 하는데, 그 차이는 조합원의 줄어든 수입과 맞바꾼 것이다. 누구의 셈법이 옳다는 것이 아니라, 같은 사업 안에서 위험과 보상이 이렇게 나뉜다는 것이다.

제도와 수치: 2026년 기준

정비사업 제도는 사업 단계마다 걸려 있고, 최근 몇 년 사이 자주 바뀌었다. 이 장의 계산에 영향을 주는 주요 규칙을 2026년 기준으로 모았다.

하늘네 집 노트

하늘이 회사 동료에게서 들은 단지를 F아파트로 놓고, 하늘네가 지금 이 단지를 산다면 무슨 일이 벌어지는지 계산한다. F아파트는 재건축진단을 통과하고 정비구역 지정까지 마쳤으며 조합 설립을 앞두고 있다. 조합설립인가 전이라 지금 사면 조합원 자격을 얻을 수 있다. 하늘이 본 매물은 전용 59㎡로 매수가 12억원, 추정 감정가 8억원이다. 같은 구의 새 84㎡ 시세가 17억원 안팎이니(2026년 8월 KB 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 16억원대다), 낡은 59㎡에도 새 아파트에 대한 기대가 크게 얹혀 있다. 매수가, 입주까지 걸리는 기간, 공사비 상승을 바꿔 본다.