보유세

갖고만 있어도 내는 세금

부동산에 붙는 세금은 세 번 온다. 살 때 내는 취득세(8장), 갖고 있는 동안 해마다 내는 보유세, 팔 때 내는 양도소득세(14장)다. 앞의 것과 뒤의 것은 거래가 있어야 생기지만 보유세는 집을 갖고 있다는 사실만으로 매년 생긴다. 그래서 1장에서 본 '집 한 채의 한 해 손익'에서 보유세는 이자, 기회비용, 수선비와 함께 해마다 나가는 비용의 한 줄이었다.

보유세(Property holding tax)는 두 가지 세금을 묶어 부르는 말이다. 모든 주택에 붙는 지방세인 재산세(Property tax)와, 공시가격 합이 일정 금액을 넘는 사람에게만 붙는 국세인 종합부동산세(Comprehensive real estate holding tax)(종부세)다. 둘 다 매년 6월 1일(과세기준일)에 집을 가진 사람이 그해 세금을 낸다. 5월 31일에 잔금을 치르고 산 사람은 그해 보유세를 전부 내고, 6월 2일에 산 사람은 한 푼도 내지 않는다.

MoneyBook의 집: 월세·전세·매매는 보유세를 "1주택자의 중저가 주택이라면 대략 시가의 0.1~0.2% 수준"이라고 한 줄로 정리했다. 이 장은 그 한 줄이 어떻게 계산되고, 언제 그 한 줄을 크게 벗어나는지를 판다.

공시가격과 시세: 두 번 깎인 출발점

세금은 시세에 바로 매기지 않는다. 정부(국토교통부)는 매년 1월 1일 기준으로 모든 주택의 값을 따로 정해 4월 말쯤 발표하는데, 이것이 공시가격(Official assessed value)이다. 아파트 같은 공동주택의 공시가격은 부동산 공시가격알리미에서 누구나 볼 수 있다. 공시가격이 시세의 몇 %인지를 현실화율(Assessment ratio)이라 한다. 2026년 공동주택 공시가격은 정부가 현실화율을 2025년과 같은 수준(공동주택 평균 약 69%)으로 두고 시세 변동분만 반영해 산정했다고 발표했다(보도로 확인, 1차 원문 확인 필요).

공시가격에서 한 번 더 깎는다. 공시가격에 공정시장가액비율(Fair market value ratio)을 곱한 값이 세금을 매기는 기준 금액, 곧 과세표준(Tax base)이다. 2026년 기준 재산세의 공정시장가액비율은 1세대 1주택이 공시가격 3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%이고, 그 밖의 주택은 60%다. 종부세는 60%다. 아래에서 시세를 끌고 현실화율을 바꿔 시세가 과세표준까지 얼마나 줄어드는지 본다.

시세에서 과세표준까지 두 번 깎이므로, 세율표에 적힌 0.1%나 0.4%를 시세에 그대로 곱하면 세금을 크게 부풀려 계산하게 된다. 반대로 정책이 현실화율이나 공정시장가액비율을 바꾸면 시세가 한 푼도 움직이지 않아도 세금이 바뀐다. 보유세 뉴스를 읽을 때 '세율'과 함께 이 두 비율을 꼭 함께 봐야 하는 이유다.

재산세: 과세표준에 매기는 계단

재산세는 집 한 채마다 따로 계산한다. 과세표준에 누진세율을 곱하는데, 누진세율이란 과세표준 전체에 한 세율을 곱하는 것이 아니라 구간마다 그 구간에 해당하는 부분에만 그 구간의 세율을 곱해 더하는 방식이다. 2026년 기준 주택 재산세의 표준세율은 과세표준 6,000만원 이하 0.1%, 1억 5,000만원 이하 0.15%, 3억원 이하 0.25%, 그 초과 0.4%다. 공시가격 9억원 이하인 1세대 1주택에는 각 구간에서 0.05%p씩 낮은 1주택 특례세율이 적용된다.

아래 그림의 가로축은 과세표준, 세로축은 그 구간의 세율이다. 칠해진 넓이가 곧 재산세(본세)다. 가로축의 손잡이를 끌어 과세표준을 바꾸고, 1주택 특례를 켜고 끈다. 공시가격 9억원 근처를 특히 천천히 지나 본다.

재산세의 계단은 낮다. 가장 높은 구간도 0.4%이고, 1주택은 과세표준이 공시가격의 절반에도 못 미친다. 그래서 중저가 1주택의 재산세는 시세의 0.1% 안팎이다. 눈여겨볼 곳은 두 군데다. 하나는 도시지역분과 지방교육세로, 이름 없는 부가세처럼 보이지만 중저가 주택에서는 본세보다 클 수 있다. 다른 하나는 공시가격 9억원의 문턱이다. 1주택 특례는 '9억원 이하'에만 적용되므로 문턱을 넘으면 세금이 연속적으로 오르지 않고 한 번에 뛴다. 제도가 금액 기준으로 선을 그을 때마다 이런 문턱이 생긴다.

종합부동산세: 비싼 집과 많은 집에

종부세는 집이 아니라 사람에게 매긴다. 한 사람이 가진 모든 주택의 공시가격을 더한 뒤 공제액을 빼고, 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만든다. 2026년 기준 공제액은 9억원, 1세대 1주택자는 12억원이다. 그러니 1주택자는 공시가격 12억원(시세로 대략 17억원 안팎)을 넘어야 종부세를 낸다.

계산 단계가 많아서 한눈에 보기 어렵다. 아래는 1세대 1주택자의 보유세를 이 책의 엔진(RE.holdingTax)이 돌려주는 단계대로 쌓은 계단이다. 맨 위 막대의 끝을 끌어 공시가격을 바꾸고, 나이와 보유 기간을 움직인다.

계단에서 보듯 1주택자의 종부세는 공시가격이 공제선(12억원)을 넘은 부분에만 붙고, 그 위에서도 재산세 중복분과 고령자·장기보유 공제가 크게 깎아 준다. 같은 공시가격 20억원 집이라도 갓 산 40대와 10년 넘게 산 65세의 종부세는 세 배 넘게 차이가 난다. 제도가 '오래 살아 온 1주택'과 '새로 산 비싼 집'을 다르게 본다는 뜻이다. 반대로 다주택자에게는 이 공제가 하나도 없다. 다음 절에서 그 차이를 본다.

2026년 서울 시세에 대 보면 공제선의 위치가 보인다. 2026년 8월 KB부동산 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 16억 739만원이고, 현실화율 69%를 곱하면 공시가격이 약 11억 900만원으로 1주택 공제선 12억원 바로 아래다. 서울의 평균적인 아파트 한 채는 종부세 문턱에 걸쳐 있다는 뜻이다. 2026년에 40억원대 거래가 나온 서울 강남권 84㎡는 다르다. 시세 40억원이면 공시가격이 약 27억 6,000만원(가정)이고, 1주택이어도 12억원을 넘은 15억 6,000만원에 60%를 곱한 9억 3,600만원이 종부세 과세표준이 된다. 갓 산 45세라면 보유세 합계가 약 1,327만원으로 시세의 약 0.33%이고, 15년 넘게 산 70세라면 고령자·장기보유 공제 80%로 약 821만원(0.21%)이다. 같은 집이라도 누가 얼마나 오래 가졌느냐에 따라 500만원 넘게 차이가 난다. 2026 세제개편안(종부세 공정시장가액비율 70~80%, 실거주 1주택 공제 14억원 등)이 국회를 통과하면 이 숫자는 바뀐다. 다만 이 안은 추진 중이며 확정 전이라, 여기서는 현행 제도로만 계산했다.

1주택과 다주택: 누진이 무너뜨리는 것

같은 공시가격 합이라도 집이 몇 채냐에 따라 보유세가 크게 다르다. 1주택이 받는 혜택(낮은 공정시장가액비율, 특례세율, 12억원 공제, 고령자·장기보유 공제)이 다주택에는 없고, 3주택 이상은 종부세 세율 자체가 무겁기 때문이다.

아래 그래프의 가로축은 가진 주택의 공시가격 합, 세로축은 한 해 보유세다. 같은 합계를 한 채로 가질 때, 같은 값의 두 채로 나눠 가질 때, 세 채로 나눠 가질 때를 비교한다. 점을 끌어 공시가격 합을 고르고, 공시가격이 10% 오를 때 세금이 몇 % 오르는지 본다.

보유세가 공시가격보다 빠르게 오르는 이유는 두 가지다. 첫째, 공제가 있다. 공제선 바로 위에 있는 사람은 공시가격이 조금만 올라도 과세되는 부분이 비율로는 크게 는다. 둘째, 누진세율이다. 과세표준이 커질수록 높은 구간의 세율이 붙는다. 그래서 집값이 크게 오르는 시기에는 보유세가 그보다 몇 배 빠르게 늘어난 고지서가 날아오고, 이것이 다주택자에게는 집을 팔거나 증여할 이유가 된다. 반대로 집값이 내리면 세금도 그보다 빠르게 준다. 누진 구조는 양쪽으로 작동한다.

부부 공동명의: 공제를 두 번 받는 법

재산세는 집에 매기므로 누구 명의든 세액이 같다(지분대로 나눠 고지될 뿐이다). 종부세는 사람에게 매기므로 명의가 결과를 바꾼다. 부부가 한 집을 절반씩 공동명의로 가지면 두 사람이 각자 자기 지분의 공시가격에 대해 종부세 납세자가 되고, 각자 9억원씩 공제를 받는다. 둘을 합치면 18억원으로, 단독명의 1주택 공제 12억원보다 크다. 대신 각자는 '1세대 1주택자'가 아니어서 고령자·장기보유 세액공제를 받지 못한다.

그래서 부부 공동명의 1주택에는 선택지가 있다. 그대로 각자 9억원씩 공제를 받거나, 신청해서 한 사람을 납세자로 하는 1세대 1주택자 방식(12억원 공제 + 고령자·장기보유 공제)으로 계산받는 것이다(공동명의 1주택자 특례, 매년 9월 신청). 어느 쪽이 유리한지는 공시가격, 나이, 보유 기간에 달려 있다. 아래에서 비교한다.

공동명의는 공제를 두 번 받는 방법이라 중간 가격대에서 종부세를 크게 줄인다. 하지만 오래 보유한 고령자에게는 단독 방식의 세액공제가 더 클 수 있고, 그래서 제도가 공동명의자에게도 1주택 방식을 고를 수 있게 한다. 명의는 보유세만이 아니라 양도세, 상속, 대출 심사에도 영향을 주고, 이미 단독명의인 집을 공동명의로 바꾸면 증여가 되어 세금과 비용이 따로 든다. 처음 살 때 명의를 정하는 일이 중요한 이유다. 명의와 양도세의 관계는 14장에서 이어진다.

언제 내는가: 6월 1일, 7월, 9월, 12월

보유세는 한 해에 세 번 나눠 온다. 6월 1일 기준으로 주인이 정해지면, 주택분 재산세는 7월과 9월에 절반씩 고지되고(본세가 20만원 이하이면 7월에 한 번에), 종부세는 12월에 고지된다. 종부세는 금액이 크면 일부를 나눠 낼 수 있다(분납, 기준 금액은 고지서와 홈택스에서 확인).

제도와 수치: 2026년 기준, 그리고 개편안

이 장의 계산에 쓴 2026년 기준 제도 값을 모았다. 이 책의 엔진(RE.KR.property, RE.KR.comp)에 들어 있는 값이다.

2026년 9월 1일 정부가 낸 2026 세제개편안에는 종부세를 바꾸는 내용이 들어 있다. 종부세 공정시장가액비율을 60%에서 70~80%로 올리고, 실거주 1주택자의 공제를 14억원으로 높이며, 세율 체계를 고치는 방향이다. 이 안은 2026년 10월 현재 국회에서 심사 중으로 추진 중이며 확정되지 않았다. 국회 논의에서 숫자와 적용 시기가 바뀔 수 있으므로 이 책의 계산은 현행 제도로만 했다. 방향만 말하면, 공정시장가액비율이 오르면 종부세를 내는 사람의 과세표준이 커지고, 실거주 1주택 공제가 오르면 그 공제선 아래에 있는 1주택자는 종부세에서 빠진다. 누가 얼마나 영향을 받는지는 확정안이 나온 뒤 계산해야 한다.

하늘네 집 노트

하늘네가 C아파트(시세 6억 2,000만원)를 1주택으로 산다면, 그리고 집주인 남궁현이 지금처럼 서울 A구 자기 집과 C아파트를 함께 가진다면 해마다 보유세는 얼마이고 10년 동안 어떻게 바뀌는지 본다. 남궁현의 A구 집 공시가격은 공개된 정보가 아니므로, A구 84㎡ 시세 17억원(이 책의 2026년 교육용 값)에 현실화율 69%를 곱한 약 11억 7,300만원으로 가정했다.