주택 밖의 부동산

월세 받는 부동산이라는 약속

집을 사는 사람은 대개 그 집에 살려고 산다. 주택 밖의 부동산을 사는 사람은 거의 언제나 돈을 벌려고 산다. 그래서 이런 상품을 묶어 수익형 부동산(Income-producing real estate)이라 부른다. 매달 들어오는 임대료가 주된 목적이고, 값이 오르면 덤이다. 은퇴를 앞두거나 이미 은퇴한 사람에게 "월급 대신 월세"라는 말은 강하게 들린다.

하지만 '부동산'이라는 같은 이름 아래 성질이 전혀 다른 물건들이 모여 있다. 오피스텔은 주택처럼 쓰일 수도, 사무실처럼 쓰일 수도 있다. 상가는 세입자의 장사가 잘되어야 임대료가 나온다. 지식산업센터는 공장과 사무실의 중간이고, 토지는 대부분 임대료가 거의 없다. 리츠는 건물 대신 건물을 가진 회사의 주식을 산다. 아래 그림은 이 다섯 가지를 아파트와 나란히 놓은 것이다.

이 표에서 아파트를 빼면 공통점이 하나 보인다. 모두 '내가 살지 않는' 부동산이다. 집은 값이 내려도 그 안에서 살 수 있지만, 수익형 부동산은 세입자가 나가면 그날부터 아무것도 남지 않는다. 그래서 이 장의 질문은 세 가지로 모인다. 들어오는 돈이 실제로 얼마인가, 무엇이 그 돈을 끊는가, 그리고 팔고 싶을 때 팔리는가.

표면 수익률과 실질 수익률

분양 광고와 매물 소개에 나오는 수익률은 대개 표면 수익률(Gross yield)이다. 1년 치 월세를 매입가에서 보증금을 뺀 돈으로 나눈 값으로, 월세가 열두 달 빠짐없이 들어오고 다른 비용이 하나도 없다고 칠 때의 수익률이다. 실제로 내 통장에 남는 돈으로 계산한 것이 실질 수익률(Net yield)이다. 분자에서는 공실, 수선비, 보유세, 임대소득세를 빼고, 분모에는 취득세와 중개보수처럼 살 때 들어간 돈을 더한다.

아래는 매입가 2억원, 보증금 1,000만원, 월세 80만원인 가상의 오피스텔이다. 광고대로라면 연 5.05%다. 1년 중 비는 달 수, 수선·관리비, 임대소득에 붙는 세율을 바꿔 가며 막대가 얼마나 줄어드는지 본다.

막대가 깎이는 순서를 보면 실질 수익률을 가장 크게 끌어내리는 것이 공실과 취득 비용이라는 것을 알 수 있다. 오피스텔이나 상가를 사면 주택이 아니라 일반 건축물로 보아 취득세가 취득가의 4%이고, 여기에 지방교육세·농어촌특별세를 더하면 약 4.6%다(2026년 기준). 6억원 이하 주택의 1%와 비교하면 처음부터 1년 치 월세가 사라지는 셈이다. 그래서 수익형 부동산은 오래 보유할수록 취득 비용이 희석되고, 짧게 사고팔면 거의 남지 않는다. 1장에서 본 '사고팔 때 드는 돈'이 여기서는 훨씬 무겁다.

공실은 수익률을 어떻게 무너뜨리는가

앞의 계산에는 대출이 없었다. 실제로 상가나 오피스텔을 사는 사람의 상당수는 대출을 끼고 산다. 대출을 끼면 레버리지 덕분에 자기 돈의 수익률이 올라간다(10장). 대신 이자는 세입자가 있든 없든 매달 나간다. 공실이 길어지면 월세는 0인데 이자와 관리비는 그대로 나가고, 수익률은 0을 지나 마이너스로 떨어진다. 이 경계가 손익분기 공실이다. 1년 중 이 기간보다 오래 비면 자기 돈을 깎아 먹기 시작한다.

아래 그래프는 매입가 5억원, 보증금 5,000만원, 월세 250만원(표면 수익률 약 6.7%)인 가상의 1층 상가를 대출 2억 5,000만원을 끼고 산 경우다. 가로축은 1년 중 비어 있는 개월 수, 세로축은 내 돈(취득 비용 포함)에 대한 한 해 현금 수익률이다. 아래 손잡이를 끌어 공실 기간을 고르고, 공실 중 관리비와 대출 금리를 바꿔 본다.

공실이 무서운 이유는 두 가지가 겹치기 때문이다. 하나는 들어오는 돈이 끊기는 것이고, 다른 하나는 나가는 돈이 끊기지 않는 것이다. 대출이 클수록, 금리가 높을수록, 관리비가 클수록 손익분기 공실은 짧아진다. 금리가 오르는 시기에는 이 두 힘이 같이 온다. 장사가 어려워져 공실이 늘고, 같은 시기에 이자가 오른다. 레버리지는 공실이 없을 때 수익률을 키우지만 공실이 생기면 손실을 같은 배수로 키운다.

오피스텔: 같은 건물, 다른 세금

오피스텔(Officetel)은 건축법상 업무시설이다. 서류로는 사무실인데, 부엌과 욕실을 갖추고 있어 실제로는 많은 사람이 집으로 쓴다. 세법은 서류보다 실제로 어떻게 쓰는가를 본다. 그래서 같은 오피스텔이 사무실로 임대되면 주택이 아니고, 누군가 전입신고를 하고 산다면 주택으로 볼 수 있다. 이 차이가 주인이 가진 다른 집의 세금까지 바꾼다.

그림의 오른쪽 길이 실제로 얼마의 차이를 만드는지 계산해 본다. 경기도 비규제 지역에 아파트 한 채(6억 2,000만원, 5년 보유·거주)를 가진 사람이 2억원짜리 오피스텔을 사서 세를 놓는다. 세입자가 사무실로 쓰는 경우와 전입신고를 하고 사는 경우를 바꿔 본다. 아래 막대는 이 사람이 나중에 아파트를 팔 때의 양도소득세, 그리고 비규제 지역에 6억 2,000만원짜리 집을 한 채 더 살 때의 취득세다.

오피스텔 월세 몇 년 치가 아파트의 양도세 한 번으로 사라질 수 있다. 그래서 오피스텔을 살 사람은 수익률보다 먼저 '내가 가진 다른 집이 있는가'를 확인해야 한다. 반대로 무주택자가 오피스텔 한 채만 가진 경우, 청약에서는 원칙적으로 오피스텔을 주택으로 보지 않는다는 설명이 일반적이지만 이 또한 공급 유형과 시점에 따라 달라 공고문으로 확인해야 한다(11장). 세금 자체의 계산은 14장에서 다룬다.

상가: 상권이 값을 정한다

상가의 월세는 건물이 아니라 세입자의 매출에서 나온다. 손님이 많이 지나가는 자리라면 장사가 잘되고, 장사가 잘되는 자리는 비싼 월세를 낼 수 있다. 그래서 상가의 값은 사람의 흐름, 곧 상권(Trade area)이 정한다. 상권은 고정되어 있지 않다. 지하철 출구가 새로 생기거나, 큰 점포가 옮겨 가거나, 신도시에 새 상가가 한꺼번에 공급되거나, 소비가 온라인으로 옮겨 가면 사람의 흐름이 바뀐다.

아래 거리에는 상가가 열두 개 있다. 붉은 테두리가 내 상가다. 사람을 끌어모으는 핵심 시설(역 출구나 큰 점포)을 끌어 옮겨 본다. 점 하나하나는 지나가는 사람이고, 상가의 색이 진할수록 그 자리가 받을 수 있는 월세가 높다. 월세가 일정 수준 아래로 떨어진 칸은 비어 있다.

이 그림의 가격 변화가 어디서 왔는지 따져 보면 이 책의 다섯 힘 중 두 가지가 보인다(1장). 핵심 시설을 옮길 때 일어난 변화는 입지의 힘이다. 사람의 흐름이 바뀌어 받을 수 있는 월세가 바뀌었다. 캡레이트를 바꿀 때 일어난 변화는 금리의 힘이다. 월세는 그대로인데, 그 월세를 얼마에 사 줄지가 바뀌었다. 상가 값은 '연 월세 ÷ 자본환원율'로 거칠게 계산하는데, 자본환원율(Capitalization rate)은 금리에 위험 프리미엄을 더한 값이라 금리가 오르면 함께 오른다. 같은 원리를 집값에 적용한 것이 3장이다. 주택보다 상가가 이 식에 훨씬 가깝게 움직인다. 상가는 살면서 얻는 효용이 없고 오직 월세로만 값이 정해지기 때문이다.

권리금: 건물주가 아닌 사람들 사이의 돈

상가를 이야기할 때 빠지지 않는 말이 권리금(Key money)이다. 권리금은 새로 들어오는 세입자가 나가는 세입자에게 주는 돈으로, 그 자리에서 쌓인 단골, 영업 노하우, 시설, 좋은 위치의 이점을 넘겨받는 대가다. 건물주에게 주는 돈이 아니고, 계약서도 세입자끼리 따로 쓴다. 장사가 잘되는 자리일수록 권리금이 크고, 상권이 기울면 권리금이 먼저 사라진다. 위 시뮬레이터에서 핵심 시설이 옮겨 갈 때 가장 먼저 0이 되는 것이 권리금이다.

세입자를 보호하는 법은 상가건물 임대차보호법이다. 세입자는 처음 계약한 날부터 전체 10년이 넘지 않는 범위에서 계약 갱신을 요구할 수 있고(2018년 10월 16일 이후 체결·갱신된 계약), 일정 금액(환산보증금) 이하의 계약에서는 차임·보증금 증액이 청구 당시 금액의 5%를 넘지 못한다. 또 계약이 끝나기 6개월 전부터 끝날 때까지 건물주는 세입자가 데려온 새 세입자에게서 권리금을 받는 것을 정당한 이유 없이 방해해서는 안 된다(권리금 회수기회 보호, 2026년 기준). 건물주 입장에서는 이 규칙들 때문에 월세를 시세대로 빠르게 올리기 어렵고, 세입자 입장에서는 권리금을 지킬 장치가 생긴 셈이다. 건물주가 새 세입자에게 지나치게 높은 월세를 요구하거나 이유 없이 계약을 거절해 권리금 회수가 막혔다며 손해배상을 다투는 유형의 분쟁이 있다.

지식산업센터와 토지, 그리고 팔리는 데 걸리는 시간

지식산업센터(Knowledge industry center)는 제조업, 지식·정보통신 산업 같은 업종의 사업장과 지원시설이 한 건물에 들어선 다층 건물이다. 예전에는 아파트형 공장이라 불렀다. 실제로 사업을 하는 사람이 직접 쓰려고 사면 취득세 감면이나 대출 조건에서 유리한 경우가 있지만, 입주할 수 있는 업종이 정해져 있고 감면을 받고 정해진 기간 안에 직접 쓰지 않거나 임대로 돌리면 감면분을 다시 내야 할 수 있다(구체적인 요건은 지역과 시기별로 확인 필요). 한때 '대출이 잘 나오는 수익형 상품'으로 투자 수요가 몰렸던 지역에서는 비슷한 시기에 대량으로 준공되면서 공실과 가격 하락을 겪은 사례가 보도되었다. 쓸 수 있는 사람이 좁게 정해져 있다는 것은 팔 때 살 수 있는 사람도 좁다는 뜻이다.

토지는 대부분 임대료가 거의 나오지 않는다. 땅의 값은 '언젠가 개발되면'이라는 기대에서 나온다. 도로가 나고, 용도지역이 바뀌고, 근처에 산업단지나 신도시가 들어설 것이라는 기대다. 기대가 실현되면 값이 크게 오르지만, 실현될지, 언제 될지, 내 땅이 그 범위에 들어갈지는 확정되지 않는다. 그동안 땅은 아무 수익 없이 세금만 낸다. 특히 농지는 농지법이 농사를 짓는 사람이 소유하는 것을 원칙으로 하기 때문에 취득할 때 자격 확인 절차가 있고, 직접 농사를 짓지 않으면 처분 의무가 생길 수 있다(세부 요건은 확인 필요). "개발 예정지 땅을 쪼개 판다"는 광고 가운데에는 실제로 개발이 어려운 땅을 지분으로 나눠 파는 경우가 있어, 사기 유형으로 반복해서 경고되어 왔다.

이 둘과 상가에 공통된 문제가 환금성(Liquidity)이다. 팔고 싶을 때 제값에 빨리 팔 수 있는 정도를 말한다. 환금성이 낮은 자산은 두 가지 중 하나를 치른다. 값을 깎아 빨리 팔거나, 제값을 고집하며 오래 기다리거나. 기다리는 동안에도 이자와 관리비와 세금은 나간다. 아래에서 자산 종류를 고르고, 호가를 얼마나 깎을지 손잡이로 끌어 본다.

환금성은 수익률 표에 나오지 않는 비용이다. 같은 연 5% 수익이라도, 급히 돈이 필요할 때 10% 깎아야 팔리는 자산과 그날 팔 수 있는 자산은 같은 5%가 아니다. 고령의 투자자에게 이 차이는 더 크다. 병원비나 자녀의 결혼, 상속처럼 돈이 필요한 순간은 시장 상황을 기다려 주지 않는다. 그리고 환금성이 낮은 자산은 하락기에 가장 먼저, 가장 크게 팔리지 않는다. 살 사람이 줄어드는 시기에는 할인 폭을 아무리 키워도 확률이 오르지 않기 때문이다.

리츠: 건물을 쪼개 사는 방법

리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)는 여러 사람의 돈을 모아 오피스, 물류센터, 상가, 임대주택 같은 부동산을 사고 그 임대 수익을 나눠 주는 회사다. 한국에서는 부동산투자회사법이 근거이고, 배당가능이익의 90% 이상을 배당하도록 정해져 있다. 그래서 리츠의 주된 수익은 배당이다. 증권시장에 상장된 리츠는 주식처럼 몇만원으로도 살 수 있고, 장이 열려 있는 동안 언제든 팔 수 있다. 건물 한 채를 통째로 사는 것과 비교하면 소액, 분산, 환금성, 관리 부담이 없다는 장점이 분명하다.

대신 대가가 있다. 상장 리츠의 가격은 매일 시장에서 정해진다. 금리가 오르면 같은 배당의 가치가 떨어지므로(앞 절의 캡레이트와 같은 원리) 가격이 내려가고, 시장 전체가 겁을 먹으면 건물 가치와 상관없이 더 내려간다. 아래 그래프는 가상의 상장 리츠 한 종목의 10년이다. 회색 선은 같은 건물을 직접 가졌을 때 감정평가로 매기는 장부상 가치로, 1년에 한 번 정도 다시 매겨 매끄럽게 움직인다. 금리 충격과 시장 심리의 흔들림을 바꿔 본다.

이 그래프에서 배울 점은 두 가지다. 첫째, 리츠의 가격 변동은 위험이지만 동시에 정보다. 직접 가진 상가는 금리가 올라도 시세가 보이지 않아 마음이 편할 뿐, 팔려고 내놓는 순간 같은 하락을 확인한다. 둘째, 배당은 '확정'이 아니다. 리츠의 배당은 건물의 임대 수익에서 나오므로 공실이 늘거나 이자 비용이 커지면 줄어든다. 대출을 많이 낀 리츠는 금리가 오를 때 배당과 가격이 함께 흔들린다. 공모 리츠 배당에는 일정 한도와 보유 기간을 지키면 낮은 세율로 분리과세하는 특례가 있었는데, 적용 기한과 요건은 해마다 세법 개정으로 바뀌므로 확인이 필요하다(2026년 기준, 2026년 말까지로 알려짐).

분양형 상품의 함정: 수익률 보장

하늘의 아버지가 받은 전화처럼 수익형 부동산 분양 광고에는 자주 "연 ○% 확정 수익 ○년 보장"이 붙는다. 상가, 오피스텔, 생활형 숙박시설(Serviced residence), 호텔 객실을 나눠 파는 분양형 호텔 같은 상품이다. 이 말이 실제로 뜻하는 것은 대개 이렇다. 보장 기간 동안은 운영사나 시행사가 약속한 금액을 준다. 보장 기간이 끝나면 실제 운영 수익만 준다.

질문은 두 가지다. 첫째, 보장된 수익은 어디서 나오는가. 실제 운영 수익이 약속보다 적다면 그 차이는 누군가 메워야 하고, 그 돈은 결국 분양 대금, 곧 내가 낸 분양가 안에 미리 들어 있는 경우가 많다. 둘째, 보장 기간이 끝난 뒤의 수익은 얼마인가. 그리고 그 수익으로 계산한 건물의 값은 내가 산 값과 얼마나 다른가.

아래는 분양가 1억 8,000만원짜리 가상의 생활형 숙박시설 한 실이다. 보장 수익률과 보장이 끝난 뒤의 실제 월 순수익(만실 기준)을 바꾸고, 그래프 위의 세로선을 끌어 보장 기간을 바꿔 본다.

보장 수익률이 높을수록 좋아 보이지만, 보장 수익률은 상품의 실제 수익성을 말해 주지 않는다. 오히려 실제 수익이 낮을수록 팔기 위해 높은 보장이 필요할 수 있다. 그리고 '보장'은 보장하는 회사가 그 기간 동안 약속을 지킬 수 있을 때만 보장이다. 운영사나 시행사가 어려워져 약정된 수익이 끊기거나 줄어 분양 계약자들이 단체로 다투는 유형의 분쟁이 여러 차례 있었다. 계약서에 보장을 약속한 주체가 누구인지, 그 회사의 재무 상태가 어떤지, 보장 약정이 분양 계약과 별개의 문서인지 확인해야 한다.

생활형 숙박시설에는 하나가 더 있다. 생활형 숙박시설은 이름 그대로 숙박시설이라 숙박업 신고를 하고 숙박 영업에 써야 하며, 사람이 전입해 집으로 사는 용도가 아니다. 주거용으로 쓰다 적발되면 이행강제금이 부과될 수 있다. 정부는 2024년 10월 숙박업 신고 기준을 낮추고 오피스텔로 용도를 바꾸는 절차를 완화하는 지원 방안을 내놓았고, 정해진 기한(2025년 9월)까지 숙박업 신고 예비 신청이나 용도변경을 신청한 소유자에게는 이행강제금 부과를 2027년 말까지 미루기로 했다고 보도되었다(2026년 기준, 대체로 확인). 하지만 숙박업 신고에는 일정 객실 수 이상을 묶어 운영해야 하는 등의 조건이 있고, 용도변경은 건물의 구조·주차·소유자 동의 같은 요건을 넘어야 해서 실제로는 쉽지 않다는 보도가 이어졌다. "집처럼 살아도 된다", "나중에 오피스텔로 바뀐다"는 말을 들었다면 그 근거 문서를 받아야 한다.

맞는 사람, 안 맞는 사람

수익형 부동산이 나쁜 투자인 것은 아니다. 잘 고른 상가나 오피스텔은 오랫동안 꾸준한 월세를 주고, 주택보다 대출 규제가 덜한 경우도 있다. 문제는 광고의 숫자가 아니라 나의 조건과 상품의 성질이 맞는가다. 아래 표는 이 장에서 계산한 것들을 기준으로 정리한 것이다.

표의 오른쪽 칸에 공통으로 들어간 사람은 '그 돈이 곧 필요할 수 있는 사람'이다. 수익형 부동산은 수익을 얻는 대신 시간을 묶는다. 시간이 묶여도 되는 돈인지가 상품을 고르는 것보다 먼저다.

하늘네 집 노트

아버지가 받은 분양 안내서를 하늘이 태호에게 보여 주었다. 태호는 안내서의 "연 7% 2년 확정"에 동그라미를 치고, 그 아래에 "3년 차부터는?"이라고 적었다. 그리고 같은 돈을 상장 리츠에 넣는 경우, 정기예금에 넣는 경우와 10년 뒤를 나란히 계산해 보자고 했다. 아래가 그 계산이다. 보장이 끝난 뒤의 공실률, 10년 뒤 팔 때 깎아 줘야 하는 폭(환금성), 리츠 가격의 10년 변화를 바꿔 본다.